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Short Rent e Property management

Diamantini (Halldis): “La tecnologia immobiliare asseconderà il rimbalzo degli affitti brevi” 

Diamantini (Halldis): “La tecnologia immobiliare asseconderà il rimbalzo degli affitti brevi”

La pandemia, che nel nostro Paese ha iniziato a diffondersi nel marzo 2020 e da cui si sta uscendo grazie alla importante campagna vaccinale in atto, ha avuto conseguenze assai negative sui settori immobiliari e del turismo, ma dall’altra parte, nel frattempo, le tecnologie applicate nella fattispecie hanno fatto passi in avanti ed è probabile che esse possano dare il proprio contribuire a assecondare il rimbalzo previsto.

E’ quanto emerge in questa intervista a Michele Diamantini, già tra i fondatori di Expedia Italia e co-founder e gm di Vacasa Europa, attualmente ceo di Halldis, società italiana attiva nel settore degli affitti brevi, la prima a portare in modo strutturato in Italia il modello americano dello short rental e che oggi gestisce oltre mille, tra appartamenti, palazzi e ville, gestiti in più di 120 località italiane ed europee.

Domanda: Il Covid-19 ha avuto effetti molto svantaggiosi sull’industria immobiliare: uffici vuoti, tassi di occupazione di hotel e case per uso turistico crollati, compravendite diminuite. In tale contesto, quale il punto sulle tecnologie immobiliari?
Risposta: In realtà, durante la pandemia, la domanda di abitazioni residenziali si è intensificata perché le persone hanno cercato spazi per lavorare e studiare e ciò ha coinvolto anche gli affitti brevi. Secondo PitchBook, nel mercato Usa il flusso globale di transazioni venture capital 2020 rispetto al 2019 nelle tecnologie immobiliari commerciali è diminuito di quasi l’80%, nelle residenziali solo del 10%. Nei primi mesi dell’anno l’offerta venture capital nella tecnologia immobiliare residenziale ha già raggiunto il record annuale con 6,2 miliardi di dollari. In Italia assistiamo alla medesima tendenza, per giunta nel nostro Paese il settore immobiliare ha mantenendo numeri e valori di intermediazione interessanti: investitori privati, istituzionali, fondi italiani ed esteri hanno portato a termine importanti operazioni, anche durante il lockdown, un’ attività che sta portando del prodotto di ottimo livello anche nel comparto dello short rental.

D: Quale la dinamica dei prezzi negli affitti brevi e come si evolveranno?
R: Nei mesi più drammatici della pandemia, abbiamo assistito a operazioni di dumping per attrarre domanda, ma i dati attuali mostrano che i valori torneranno presto a quelli precedenti alla crisi: la gente ricomincerà a viaggiare e prevediamo una forte rimbalzo, soprattutto nel nostro ramo. I prezzi saranno sempre più connessi alla legge della domanda e dell’offerta e seguiranno logiche yielding, che potremmo tradurre con flessibili, e di revenue management, ossia la capacità di ottimizzare le entrate in relazione alla massimizzazione dell’occupazione attraverso la leva del prezzo. Per intenderci, l’andamento sarà sempre più simile a quella di altri settori del turismo: ci sarà un prezzo base per la notte, cui si aggiungeranno tutta una serie di servizi aggiuntivi a pagamento: check-in o check-out, consegna della spesa a domicilio, organizzazione di eventi ed escursioni e via dicendo.

D: Come cambieranno location e tipologia di turista? 
R: Questa estate gli italiani tenderanno a rimanere in Italia, il che è anche confermato dalle nostre prenotazioni. La presenza di stranieri sarà focalizzata inizialmente sul segmento luxury. Osserviamo una polarizzazione: a essere più richieste sono le fasce estreme, vale a dire il luxury e il segmento value for money, mentre l’intermedio sembra per ora in ritardo. Oggi prevediamo un 2021 migliore del 2020, si potrà tornare a livelli pre-pandemia già dal 2022 quando entreremo in una fase più stabile. Tuttavia, ci confronteremo con un nuovo mondo. L’emergenza sanitaria ha cambiato il modo di pensare delle persone e il loro comportamento, basati su maggiore prudenza e domanda di sicurezza. Il sempre più deciso ricorso allo smart working condizionerà anch’esso il turismo. Si diffonderà il fenomeno del cosiddetto bleisure travel (dall’unione di business e leisure), il fatto cioè che un professionista decida di lavorare alcuni periodi dell’anno in un Paese straniero e porti con sé la famiglia, così da conciliare lavoro, relax e turismo di qualità.

D: Rimane conveniente mettere a reddito una proprietà attraverso la formula degli affitti brevi? 
R: Gli immobili continueranno a trovare un’opportunità straordinaria nel nostro settore per essere messi a reddito. Ci aspettiamo che tale tendenza sarà assecondata non solo nei centri storici delle nostre più belle città, ma in località secondarie, sui laghi o montagne minori. Ci sarà sempre più necessità di una gestione professionale degli immobili e delle proprietà, e di abitazioni costruite e arredate per questa finalità, e completate da parti comuni, servizi per le attività sportive, la famiglia e gli interessi culturali di ciascuno. Tuttavia, perché il nostro comparto prenda il volo, rimane il tema, che deve essere affrontato a livello europeo, di definire che cosa sia fiscalmente una “notte in una casa”, che ora è una sorte di territorio di nessuno, a metà fra una prestazione di recettività e un affitto tradizionale.

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