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Maiora: residenziale stabile nei primi mesi del ’22, valori in aumento a Roma 

Maiora: residenziale stabile nei primi mesi del ’22, valori in aumento a Roma

In aumento i prezzi delle case a Roma, Trento e Cagliari, stabile Milano, Torino e Bologna, in calo i costi al mq a Napoli, Firenze e Verona.

Il tutto, in un contesto di stabilità nei primi mesi del 2022 per quanto riguarda le previsioni del residenziale 2022.

Le riporta Maiora solutions, nella sua analisi previsionale che, attraverso gli algoritmi di Epona, è partita dall’analisi sulla variazione dei prezzi al metro quadro di 30 città italiane nel corso del 2021, in un periodo compreso tra gennaio e dicembre.

Il report ha cercato anche possibili correlazioni tra le variazioni di prezzo avvenute nel corso dell’anno, la collocazione geografica e la grandezza delle città in base al numero di abitanti. Infine, sono stati valutati i prezzi medi delle 30 città nei 12 mesi del 2021, identificando l’eventuale presenza di valori anomali, ovvero prezzi sensibilmente più alti o più bassi rispetto alla media della città presa in considerazione.

Non si presumono aumenti di prezzo a Milano

I risultati indicano quindi per il 2022 una previsione di incremento dei prezzi di vendita soprattutto a Roma, Trento, Cagliari, L’Aquila, Padova e Udine. A Trento, in particolare, continua la crescita del valore degli immobili, che già lo scorso anno avevano evidenziato un +11%.

Rispetto al 2021, in questi primi mesi dell’anno non si presumono aumenti di prezzo a Milano, Torino, Bologna, Genova, Trieste, Venezia e Palermo. Occorre però segnalare che il 2021 è molto positivo per Bologna, la città dove i prezzi al mq sono aumentati maggiormente (+27%) e Trieste (+11%).

Di contro, città come Bergamo, Verona, Napoli, Firenze e Campobasso evidenziano un probabile calo del costo al metro quadro: tuttavia, se Verona, Firenze e Campobasso proseguono sulla scia di un 2021 già caratterizzato dal segno meno, Napoli lo scorso anno aveva registrato un considerevole aumento dei prezzi al mq, pari al +9%.

Suddividendo la penisola in tre aree, nord, centro e sud si possono notare alcune differenze e similitudini.

Nel nord Italia, con il monitoraggio di circa 120 mila annunci di immobili in vendita nel corso del 2021, si rileva un decremento del prezzo al metro quadro per i soli monolocali (-5%). Le altre tre tipologie di abitazione monitorate (bilo, trilo e quadrilocali) hanno visto il loro prezzo di vendita aumentare, in particolare i quadrilocali che a fine 2021 hanno raggiunto un incremento pari al 18%.

Se si considerano i prezzi al metro quadro, senza distinzione per tipologia di abitazione, le città che hanno visto il proprio prezzo aumentare maggiormente nel corso degli ultimi 12 mesi sono Bologna (+27%) e Trento (+11%). Verona è la città nella quale il prezzo degli immobili è diminuito in modo più significativo, arrivando a -3% a fine dicembre 2021.

Situazione analoga nel centro Italia dove, attraverso il monitoraggio di 88 mila annunci, si trova il segno meno solo per i prezzi dei monolocali (-4%). Crescono i prezzi delle altre tre tipologie di abitazione, in particolare i quadrilocali (+5%).

A livello aggregato per città crescono i prezzi medi al metro quadro di Ancona (+8%) e diminuiscono quelli di Firenze (-6%).

Situazione differente nelle città del sud Italia dove nel 2021 sono stati monitorati 112 mila annunci di immobili in vendita. Infatti, i prezzi di tutte le tipologie di abitazione sono incrementati nel corso del 2021. La performance migliore la fanno registrare i quadrilocali raggiungendo il +11%.

Napoli è tra le città che nel periodo ha visto il prezzo dei propri immobili crescere maggiormente (+9%), così come Messina. La performance peggiore in termini di prezzo la fa registrare Bari (-13%).

Prevista la ripresa dei prezzi degli affitti

Nel biennio 2020-2021 si è assistito, nelle grandi città, a un forte incremento dei prezzi degli affitti per trilocali e quadrilocali, dovuti alle necessità di maggiore spazio evidenziate dalla pandemia. I monolocali hanno subito forti riduzioni nel prezzo di affitto, mentre i bilocali sono rimasti stabili.

Nel 2022 Maiora Solutions prevede una ripresa dei prezzi degli affitti, soprattutto delle metrature più piccole, come monolocali e bilocali, questo soprattutto dovuto ad a una maggiore dinamicità del mercato degli affitti a breve termine, con scopo turistico e per permanenze temporanee, soprattutto nelle grandi città.

Parallelamente è probabile che si stabilizzeranno gli affitti per gli appartamenti di grandi dimensioni.

“Pur non avendo la sfera di cristallo, riteniamo che nei primi mesi del 2022 il mercato residenziale nazionale si presenterà stabile – commenta Andrea Torassa, fondatore di Maiora Solutions – a differenza di quanto riscontrato lo scorso anno, quando abbiamo assistito a una crescita del costo al metro quadro in molte delle principali città del Paese. I risultati delle analisi effettuate attraverso gli algoritmi di Epona evidenziano, però, che il 2022 porterà anche a diversi incrementi sui prezzi di vendita degli immobili, soprattutto a Roma, Trento, Cagliari, L’Aquila, Padova e Udine. Si tratta di città particolare dinamiche, a differenza di Milano, Torino, Bologna o Palermo, dove i prezzi al mq prevediamo resteranno sostanzialmente stabili. Occorre tuttavia fare dei distinguo: Bologna è la città italiana dove i prezzi sono saliti maggiormente nel corso dell’anno scorso, addirittura del 27% nel periodo compreso tra gennaio e dicembre 2021. Sempre nel 2021, è stata rilevante anche la crescita di Milano e Trento, mentre Torino è rimasta sostanzialmente immobile e, prevediamo, lo rimarrà anche in questa prima parte d’anno. A Napoli, dove nell’anno appena concluso i costi al mq sono aumentati del 11%, ci aspettiamo invece un calo, così come a Firenze, Verona e Campobasso, città già in difficoltà nel 2021”.

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