Immobiliare: con tech e riqualificazione prezzi di vendita tra il +6,5% e il +17,5% 

La tecnologia alleata degli operatori come leva per l’incremento del valore del patrimonio immobiliare, in un contesto dove  il plusvalore generato sul patrimonio da una complessiva riqualificazione è compreso tra il +6,5 per cento e il +17,5 per cento del prezzo degli immobili di buona qualità, di cui oltre il venti per cento dovuto all’applicazione e gestione della tecnologia.

Questo il quadro delineato da Scenari Immobiliari, che ha presentato la ricerca “Tecnologia: leva per il residenziale del futuro” in collaborazione con Titiro Digital, al 30mo Forum di Santa Margherita Ligure.

Mercato potenziale per le ristrutturazioni di 560 mln di mq

In Italia esiste un mercato potenziale per le ristrutturazioni immobiliari riguardante le superfici residenziali in cattivo stato di manutenzione di circa 560 milioni di metri quadrati, per un valore immobiliare allo stato attuale di circa 450 miliardi di euro.

Aggiungendo le abitazioni che necessitano di interventi leggeri si raggiungono i circa due miliardi di metri quadrati per un valore immobiliare allo stato attuale di poco inferiore ai 2.500 miliardi di euro.

Di questi il patrimonio riferito a società con scopi immobiliari è quantificabile in circa 97 milioni di metri quadrati, di cui 70,5, con un valore di oltre 98 miliardi di euro, necessitano di interventi edilizi leggeri.

Nelle maggiori città d’Italia la riqualificazione immobiliare, che comprende interventi di manutenzione e ristrutturazione edilizia e di implementazione tecnologica e gestionale delle unità abitative, può creare un incremento del valore unitario di vendita, rispetto a un normale prodotto di buona qualità, compreso tra il 6,5 per cento e il 17,5 per cento.

All’interno di questa quota di plusvalore, oltre il venti per cento è specificatamente riconducibile all’implementazione tecnologica e gestionale, con un investimento che è diventato elemento qualificante, non solo per il possibile efficientamento delle componenti ma per la forza comunicativa e commerciale.

52% del patrimonio immobiliare italiano realizzato prima del 1975

Il patrimonio immobiliare residenziale italiano è datato, oltre il cinquantacinque per cento delle unità immobiliari residenziali sono state realizzate prima del 1975. I

n questo lasso di tempo sono cambiati gli oggetti immobiliari, gli aspetti edilizi, dimensioni, altezze, rapporti aeroilluminanti, sono cambiate le capacità tecniche di far fronte alle esigenze, sono cambiati i materiali, le forniture, i prodotti. Soprattutto sono cambiati i cittadini di questo paese.

All’interno di questa evoluzione, gioca oggi un ruolo fondamentale la tecnologia, intesa come strumento capace di semplificare i processi per tutti gli attori coinvolti e di creare economie di efficienza tanto più importanti quanto maggiore è l’interazione tra gli operatori e precoce l’attivazione delle sinergie.

1,3 mld di investimenti in piattaforme di gestione

Gli investimenti in piattaforme di gestione hanno raggiunto gli 1,3 miliardi di euro nel corso del 2021, circa il quindici per cento del volume complessivo delle allocazioni relativo al settore residenziale. In futuro, grazie al livello di maturità raggiunto dalla tecnologia e dalla sua penetrazione, dallo sviluppo normativo e dalla riconferma degli incentivi fiscali, nonché dall’evoluzione culturale degli attori del settore, sia per operatori che domanda, si stima un raddoppio degli impieghi che arriveranno a superare i 2,5 miliardi di euro nel 2025.

L’evoluzione tecnologica degli edifici e delle singole unità abitative e, con essa, l’efficientamento dei molteplici aspetti gestionali di natura immobiliare (aggregazione e analisi di dati e informazioni, monitoraggio di consumi e costi, gestione servizi) sono in grado di salvaguardare nel tempo gli aspetti edilizi, strutturali, impiantistici, ma anche quelli economici rappresentati dal valore aggiunto iniziale, dal controllo, verifica e contenimento delle spese e dal maggiore livello di resilienza rispetto agli andamenti del mercato.

In questa visione globale che coinvolge le case, i condomini e i quartieri, l’incidenza è variabile dipendentemente da fattori immobiliari, gestionali e sociali.

Così, in un’ipotetica classifica dei principali capoluoghi d’Italia, sulla base del plusvalore ottenuto a seguito dei processi descritti, i primi dieci posti sono occupati da Messina, Aosta, Prato, Genova, Perugia, Reggio Emilia, Milano, Venezia, Napoli e Roma, con incrementi stimati dal 25,6 per cento al 13,3 per cento. Il guadagno medio a Roma, dove un appartamento da ristrutturare vale più di 535 mila euro e uno riqualificato poco più di 670 mila, si attesta poco al di sotto dei 90 mila euro, mentre a Perugia arriva a 28 mila euro, per un plusvalore del 15,5 per cento circa.

L’azione combinata di interventi di riqualificazione, implementazione tecnologica e gestione condominiale consolida gli incrementi attesi che si dimostrano maggiormente sicuri se le azioni sono messe in atto in maniera strutturata e gestite complessivamente dai property manager.

“I proprietari di immobili residenziali, gli investitori, sviluppatori e gestori, hanno a disposizione strumenti evoluti che solo all’inizio di questo secolo non pensavamo di poter ottenere. Questo permette loro, in una prospettiva che ormai va oltre i temi di risparmio ed efficientamento, di utilizzare la tecnologia per offrire una casa il cui ciclo di vita, e conseguentemente il valore immobiliare, si ampli e si adatti a diversi interessi, capacità di spesa, periodo della vita, livello di autosufficienza – dichiara Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari.

È fondamentale che l’industria immobiliare abbia una visione d’insieme degli obiettivi dell’abitare. Specificatamente, nell’ambito delle ristrutturazioni, grazie all’elevato valore aggiunto garantito sia dagli interventi edilizi di manutenzione ordinaria o straordinaria sia dallo sviluppo e utilizzo di tecnologie per la gestione efficiente degli spazi abitativi, il differenziale di prezzo tra unità da ristrutturare e ristrutturate può raggiungere, in specifiche location delle maggiori città italiane, anche il trenta per cento, in relazione alla qualità degli interventi, delle finiture e della tecnologia utilizzate”.

“Il passo più importante da fare oggi è cambiare il nostro modo di pensare la tecnologia. Ormai la tecnologia è imprescindibile se vogliamo efficientare gli immobili e soprattutto migliorare la vita di chi li vive rendendogliela più semplice – spiega Francesca Cassani, amministratore delegato di Titiro Digital – I dati della ricerca parlano di un patrimonio immobiliare italiano importante che, però, necessità di interventi di ammodernamento e ristrutturazione. La tecnologia è l’alleato che ammoderna gli edifici con costi molto più contenuti rispetto al passato. Chi acquista stabili di nuova costruzione, inoltre, vuole una casa da vivere a trecentosessanta gradi. E per questo è molto più esigente: chiede servizi efficienti, aree comuni fruibili e dotazioni smart capaci”.

“È stato proprio attraverso la tecnologia, e in modo particolare attraverso la nostra App – continua Cassani – che Titiro Digital è riuscita a semplificare e snellire tutti i processi della filiera dal real estate (dallo sviluppatore immobiliare al residente passando per l’amministratore di condominio) incrementando così il sentiment e il valore degli immobili. Un lavoro, il nostro, che non si può esaurisce mai ma che quotidianamente insegue i progressi della tecnologia per offrire ai nostri clienti un’esperienza sempre più totalizzante”.