I protagonisti di Refuture delineano il futuro degli investimenti immobiliari 

Anche l’immobiliare, uno dei settori trainanti dell’economia nazionale in termini di indotto e di occupazione, si trova ad affrontare i profondi cambiamenti di questi mesi.

La pandemia da un lato ha conferito un nuovo significato all’ambiente domestico, modificando la gerarchia delle priorità per chi cerca case in locazione o in vendita; dall’altro lato ha accelerato il processo di digitalizzazione già in corso.

A partire dal 2022, poi, la guerra in Ucraina ha determinato un’impennata dei prezzi dell’energia, con conseguenze a catena sull’inflazione e – come risposta – sui tassi d’interesse. “Il futuro del mercato immobiliare tra crisi energetica, pandemia e digitalizzazione”  è proprio il titolo scelto per la terza edizione dell’evento Refuture, il futuro del mercato immobiliare, promosso dall’onorevole Pino Bicchielli e organizzato da Locare. 

 15 protagonisti del real estate italiano si sono alternati In modalità Ted Talks presso la Camera dei deputati di Roma, uno dei luoghi focali del nostro sistema istituzionale.

“Il valore annuo complessivo degli investimenti nel comparto immobiliare tra costruzioni, spesa per affitti e servizi di intermediazione immobiliare rappresenta circa il 30% del Pil nazionale, con un numero di occupati che supera i 7,3 milioni. In attività immobiliari è investito il 60% del patrimonio complessivo delle famiglie italiane che, a seguito delle attuali tensioni geopolitiche, scontano l’aumento dell’inflazione, dei costi dell’energia e dei tassi di interesse dei mutui e dei finanziamenti modificando, di conseguenza, le proprie scelte abitative. Non solo, con la riqualificazione urbana, l’efficientamento energetico, e la sostenibilità e l’impatto sul territorio, il settore immobiliare rientra tra gli obiettivi previsti dall’Agenda 2030 e dal PNRR”, dichiara in apertura dei lavori l’onorevole Bicchielli, membro della commissione difesa e vicepresidente Gruppo Noi Moderati.

“Le prossime generazioni porteranno una rivoluzione copernicana nel mercato immobiliare, per la loro velocità di approccio, lettura e raccolta dati e, soprattutto, per le loro nuove abitudini di consumo. La casa non sarà più percepita come un bene bensì come una commodity, il cui valore è determinato dall’uso e non più dalla proprietà”, ha sottolineato Andrea Napoli, ceo di Locare, che ha proposto una riflessione sul ruolo del professionista dell’immobiliare in un contesto di così forte cambiamento. 

“Migliorare la categoria significa anche difenderla. Da chi e cosa? Da chi vuole liberalizzare a tutti i costi e da chi vuole svolgere questa professione senza avere le adeguate competenze”, gli fa eco Maurizio Iori, vice presidente Fimaa Roma. “Per fare questo lavoro servono rigore e rispetto delle regole, che vanno trasmessi attraverso la formazione. Serve un percorso dedicato agli agenti immobiliari, anche attraverso accordi con le università: noi stiamo lavorando in tal senso”.

Il primo intervento è quello di Luca Dondi dall’Orologio, amministratore delegato Nomisma, che ha analizzato l’impatto della triplice crisi – economica, geopolitica e pandemica – sul mercato immobiliare italiano. “L’Italia in questo momento cresce più degli altri Paesi, ma le evoluzioni per il futuro sono preoccupanti, con una forte recessione che ci attende da qui a qualche mese”, ha spiegato. “Le compravendite di abitazioni sono cresciute fino a 750mila nel 2022, ma ora l’andamento risulta già indebolito perché il conto economico familiare è compromesso dall’inflazione. Anche l’offerta di credito è diventata più selettiva e rigida, perché le banche temono le possibili insolvenze nei prossimi anni: nel 2023 dunque verranno concessi meno mutui e per importi minori. A valle di questo fenomeno, possiamo attenderci una crescita temporanea del mercato delle locazioni”. Questo mentre la crescita dei prezzi va incontro a un rallentamento –con la significativa eccezione di Milano – anche per la scarsità di immobili nuovi e di qualità. “Un rialzo debole, inferiore all’inflazione, corrisponde a una riduzione del valore in termini reali”, sottolinea.

Sul tema dei non performing loans (crediti deteriorati) e del conseguente credit crunch, cioè l’improvvisa riduzione dell’offerta di credito da parte delle banche, si è focalizzato l’intervento di Mirko Frigerio, docente universitario e founder Npls Re Solutions. “Il credito deteriorato ha un tempo di maturazione molto lungo, stimabile in media in dieci anni dal momento in cui si forma al momento in cui si risolve. In questa fase le banche stanno rivedendo l’accesso al credito, bloccando i finanziamenti a chi non ha le caratteristiche idonee. Serviranno poi nuovi strumenti di risoluzione per uscire dagli incagli (piattaforme di scambi di non-performing-loans, crowdfunding ecc.) anche per velocizzare i tempi”. 

I giovani di domani possederanno ancora una casa? Si apre con questa domanda l’intervento di Carlo Giordano, board member Immobiliare.it. “Oggi tre famiglie italiane su quattro sono proprietarie di una casa, una percentuale che ha vissuto una costante crescita negli ultimi quattro decenni. Con un risparmio di quasi 10mila miliardi (in crescita) di cui poco meno del 60% è investito in immobili, l’acquisto della prima casa è percepito come una forma di pensione integrativa” ha spiegato. “Le case del futuro saranno di maggiore qualità, innanzitutto in termini di consumi energetici, ma saranno anche inevitabilmente più costose”. E le locazioni? “Il mercato sconta diverse criticità, poiché l’offerta è scarsa, selettiva nei confronti della domanda e, mediamente, di bassa qualità. C’è la necessità di sviluppare una nuova offerta e cultura per la locazione di interregno”.

Antonio Giordano, co-ceo Idealista, ha presentato i risultati della terza edizione della ricerca consumer “La casa che immagino”, sottoposta tra fine novembre 2022 e gennaio 2023 a 3.200 utenti in tutta Italia. “L’assoluta maggioranza degli intervistati, cioè l’87%, ha intenzione di cambiare casa nell’arco dei prossimi due anni; il 69% ha intenzione di accendere un mutuo per finanziare l’acquisto. L’affitto viene vissuto come una scelta provvisoria in attesa dell’acquisto (22% del campione) oppure dettata da esigenze lavorative (19%)”, ha spiegato. “La casa ideale dovrebbe essere di grandi dimensioni: in cima alla lista delle preferenze troviamo il trilocale (33%), seguito dal quadrilocale (30%) e dal pentalocale (26%). La periferia batte il centro città, con il 41% contro il 28%”. 

Venendo al capitolo mutui, assisteremo a un allarme tassi nel 2023? Partendo da questa domanda, Stefano Grassi – Presidente e Founder Affida Spa, ha analizzato l’andamento dell’inflazione, le politiche monetarie adottate dalle banche centrali e il conseguente aumento dei tassi, per poi ripercorrere i trend di acquisto delle abitazioni nelle grandi città italiane e comparare il mercato della compravendita con quello della locazione. Per concludere, ha delineato tre possibili scenari:“Se la situazione restasse questa, non ci sarebbero impatti seri sulle compravendite e sui mutui. Se la guerra dovesse cessare entro marzo-giugno di quest’anno, ci si potrebbe aspettare una crescita. Viceversa, qualora la Banca Centrale Europea alzasse ancora i tassi di oltre 50 punti base, la recessione diventerebbe un rischio concreto”.

La parola è passata poi ad Armando Vitali, ceo e founder di Area C1, che si è focalizzato sugli immobili su strada: in Italia sono 3 milioni, il 67% dei quali ubicati in centri medio-piccoli, e sono la spina dorsale di un settore – il commercio, appunto – che insieme ai servizi ha un giro d’affari di 350 miliardi di euro e dà lavoro a più di 4 milioni di persone. “Siamo alla vigilia di un rinascimento del negozio fisico, inteso come un luogo di esperienza immersiva che dà un contributo determinante al city branding”, ha dichiarato. “Bisogna ricordare che , rispetto all’online, il negozio fisico crea il doppio dei posti di lavoro a parità di incasso e riversa nella comunità il 50% delle vendite”. 

Francesco Zorgno, co-founder, presidente e ceo CleanBnB, infine ha presentato e commentato i dati sul comparto del turismo extra-alberghiero. “La domanda è tornata a sorpassare il livello pre-pandemia: solo nel mese di settembre del 2022 in Italia le notti prenotate sono state oltre 5 milioni, cioè il 45% in più rispetto a un anno prima e lo 0,2% in più rispetto al mese di settembre 2019”, ha spiegato. “Viceversa, l’offerta rimane inferiore del 22% rispetto allo stesso periodo del 2019: ne consegue un aumento delle tariffe. Il settore, che già oggi è un importante motore occupazionale, ha quindi di fronte a sé grandi opportunità di crescita”.