Quanto rende un bilocale in affitto a Roma e a Milano? Locare analizza i rendimenti medi 

L’investimento nella casa resta un must per gli italiani: buoni rendimenti, rischio limitato, solidità dell’asset. Il senso di sicurezza del caro vecchio mattone non pare infatti essere stato scalfito né dall’aumento dei tassi di interesse, né dalle (certe) spese future per l’adeguamento della casa alle direttive europee sulla classe energetica delle abitazioni, né dalle generali incertezze del ciclo economico.

L’abitazione, in particolare la prima casa, è per gli italiani il principale strumento di conservazione della ricchezza familiare e di passaggio intergenerazionale del patrimonio. Al contempo, però, esiste una buona fetta di compratori che acquista la seconda (o ulteriore) casa per metterla a reddito, come investimento puro.

Ma, in soldoni, quanto rende la seconda casa data in affitto?

Locare, società proptech attiva nell’offerta di servizi dedicati alla locazione, in particolare quella residenziale, ha calcolato il reddito annuo lordo generato dalla locazione nelle due capitali italiane: Roma e Milano. L’appartamento considerato è il bilocale, che risulta il più acquistato per la messa a reddito, in uno stato dall’abitabile in su, arredato e di superficie compresa tra 51 e i 70 metri quadrati. Il contratto d’affitto considerato, inoltre, è il classico 4+4 a canone libero.

Il budget fissato per l’acquisto dell’abitazione è di 300mila euro per Roma e di 350mila euro per Milano. Su queste basi e in funzione dei canoni medi per zona rilevati dall’Ufficio studi di Locare viene calcolato il rendimento medio della seconda casa acquistata e concessa in affitto.

Quanto rende un bilocale a Roma

Nella zona del centro storico e più in generale del centro della capitale, con un budget di 300mila euro è difficile riuscire ad acquistare più dei 51 metri quadrati considerati la metratura minima per un bilocale. E a dirla tutta l’offerta a tale prezzo è piuttosto limitata come numeri e di qualità non altissima. Il canone medio d’affitto in zona è di 264 euro al metro quadrato per anno. Pertanto, considerata un entrata annua di 13.464 euro, il rendimento medio lordo di un investimento immobiliare di 300mila euro in zona è del 4,49% circa.

In zona semicentrale con il budget prefissato è possibile acquistare mediamente 67 metri quadrati. Il canone d’affitto medio è di 212,4 euro al metro quadrato annuo. Pertanto l’inquilino dovrà prevedere per un anno di locazione una spesa totale di 14.230,8 euro, che equivale per il conduttore a un rendimento medio lordo del 4,74% circa.

Nella prima periferia romana con il budget di 300mila euro si possono trovare molti bilocali di grandi dimensioni (70 metri quadrati e anche più) e in condizioni eccellenti o più che buone. Va però tenuto conto del fatto che Roma, oltre a essere molto estesa, è una città multipolare, per cui vi sono certe zone anche in prima periferia molto pregiate dal punto di vista residenziale. I dati medi, quindi, sono corretti, ma indicativi e soggetti a una grande varianza. In zona l’affitto medio è calcolato attorno a 174 euro al metro quadrato per anno. In totale fanno quindi 12.180 euro d’affitto, per un rendimento dell’investimento del 4,06%.

Altro discorso ancora per la periferia, dove pesa molto la parte più esterna, anche al di fuori dal Gra, e che influisce pesantemente sul prezzo medio delle abitazioni su cui investire. Talmente tanto che, in questa zona così ampia (e con tutte le eccezioni già descritte per la prima periferia), per mantenere coerente il punto di partenza dell’analisi, cioè la scelta di investire in un bilocale, bisogna abbassare il budget di investimento fino a 220mila euro, sufficienti per acquistare un appartamento di due locali più servizi in ottimo stato o praticamente pari al nuovo, della dimensione di 70 metri quadrati. Il canone medio d’affitto è di 134,4 euro al metro quadrato per anno. Il costo totale in un anno è quindi di 9.408 euro e il rendimento medio lordo per l’investitore è del 4,28%.

E quanto rende a Milano

Nel centro di Milano, con un budget di investimento di 350mila euro, si è fortunati se si riesce ad acquistare un bilocale con le dimensioni minime di 51 metri quadrati, in condizioni medio/buone. In zona l’affitto medio si aggira attorno ai 309,2 euro al metro quadrato per anno. Ogni anno l’affittuario dovrà quindi spendere un totale di 15.769,2 euro. Il rendimento dell’investimento è quindi del 4,5% l’anno.

In zona semicentrale con il budget previsto si può acquistare mediamente un appartamento di 58 metri quadrati. Anche in questo caso la varianza è discretamente ampia, e per questo budget di investimento si può passare dal minimo di 51 metri quadrati sino ai 61 metri quadrati. L’affitto medio è di 268,8 metri quadrati per anno e quindi la spesa di un anno per il locatore è di 15.590,4 euro. Il rendimento è del 4,45% l’anno.

In periferia, anche nel caso di Milano come in quello di Roma, il budget per l’acquisto di un bilocale di 70 metri quadrati di superficie da mettere a reddito scende; in media a 310mila euro. Anche nel caso di Milano, sebbene la varianza sia inferiore rispetto a quella di Roma, ci sono zone dove questa cifra è addirittura esagerata e altre dove non è sufficiente. Il canone di locazione medio in zona è di 199 euro al metro quadrato l’anno. Il totale sui 12 mesi è quindi di 13.930 euro e il rendimento medio lordo per l’investitore è del 4,49%.