Assicurare il Rischio Immobiliare

L’evoluzione dei prodotti assicurativi per garantire valori, transazioni e investimenti immobiliari

L’evoluzione di domanda e offerta di prodotti assicurativi ad hoc per il settore immobiliare è al centro della terza edizione del convegno AGIDI dedicato all’analisi e valutazione del rischio immobiliare.
Il confronto tra esperti di diritto assicurativo e immobiliare, broker assicurativi e operatori immobiliari offre, da un lato, la ricognizione articolata e puntuale delle specifiche esigenze assicurative del settore e, dall’altro, la disamina dei prodotti attualmente disponibili sul mercato italiano: un approccio che evidenzia il valore dei programmi assicurativi rispetto alle polizze per singoli rischi nel processo di finanziarizzazione dell’immobile.
L’adattamento di formule assicurative anglosassoni come Warranty & Indemnity e Litigation Buy Out nel nostro Paese, i recenti chiarimenti IVASS in materia di W&I, i principali vantaggi delle assicurazioni per le controparti, il ruolo degli strumenti assicurativi nel quadro della negoziazione immobiliare e gli ambiti di applicazione delle Contingent Liabilities sono solo alcuni dei temi analizzati nel corso dell’incontro.
Un’attenzione specifica verrà inoltre dedicata agli strumenti a tutela dell’acquirente di un bene non conforme in base alla recente sentenza 22/03/2019 della Cassazione.

09:00

Registrazione dei partecipanti

09:30

Apertura dei lavori e intervento introduttivo a cura del Coordinatore

IL RISCHIO LEGALE NEL CICLO DI VITA DELL’IMMOBILE

• Le componenti del rischio: mercato, utente e immobile
• La classificazione degli immobili in base al rischio:
  – Core (rischio basso)
  – Core plus (rischio medio basso)
  – Value added (rischio medio)
  – Opportunistic (rischio elevato)
• Garanzie e coperture assicurative per tutelare transazioni e investimenti
• Le assicurazioni immobiliari in Italia e negli altri mercati più evoluti
• Le conseguenze di una errata valutazione del rischio delle operazioni immobiliari

Riccardo Delli Santi, Presidente AGIDI; Avvocato STUDIO LEGALE DELLI SANTI

10:00

DALLE POLIZZE ASSICURATIVE PER SINGOLI RISCHI IMMOBILIARI AI PROGRAMMI ASSICURATIVI SU MISURA

• La finanziarizzazione dell’immobiliare e il ruolo delle coperture assicurative
• Le coperture assicurative correlate ai diversi tipi di rischio
• I rischi assicurativi complessi e i vantaggi dell’utilizzo di programmi assicurativi bespoke
• ·rispetto alle polizze per singoli rischi
• L’elaborazione di programmi assicurativi bespoke nel quadro della negoziazione immobiliare
• I programmi assicurativi come componenti del Security Package correlato al finanziamento di operazioni di sviluppo immobiliare e le applicazioni alle operazioni di rigenerazione urbana
• I programmi assicurativi per una «seconda stagione» dei crediti deteriorati con immobili sottostanti

Giuseppe Scorza, Socio AGIDI; Avvocato STUDIO LEGALE SCORZA

10:30

ASSICURARE I DEAL IMMOBILIARI: LA VISIONE DELL’OPERATORE

• La “domanda assicurativa” delle operazioni immobiliari
• I principali contenuti di un programma assicurativo ad hoc
• L’adattamento di formule assicurative tipiche dei mercati anglosassoni all’Italia:
• Warranty & Indemnity e Litigation Buy Out
• I principali vantaggi delle assicurazioni per le controparti
• Due Diligence e ricognizione dei prodotti assicurativi disponibili come presupposto
• di una scelta assicurativa efficace
• L’individuazione delle eventuali criticità legate all’immobile
• Le garanzie per i vizi occulti e le clausole contrattuali
• Scaletta da confermare

Gisella Marcocci, Sales Manager BNP PARIBAS REIM

11:00

Coffee break

11:15

LA DUE DILIGENCE PER ASSICURARE IL RISCHIO IMMOBILIARE

• Il rischio trasferibile tramite contratto assicurativo
• La finalità della due diligence dell’avvocato che assiste la compagnia nelle operazioni di W&I o LBO
• La documentazione scrutinata nell’ambito della due diligence: spunti pratici
• L’esito della due diligence: il report interno, le esclusioni di polizza e il Warranty Spreadsheet. Spunti pratici
• Un cenno ai recenti chiarimenti IVASS in materia di W&I

Salvatore Iannitti, Partner NORTON ROSE FULBRIGHT

11:45

LE PRINCIPALI POLIZZE ASSICURATIVE PER IL REAL ESTATE

• Le soluzioni Transactional Risk Insurance versus altre forme di garanzie: vantaggi per il Venditore e l’Acquirente nel contesto di un operazione immobiliare
• La polizza Warranty & Indemnity per trasferire a un soggetto terzo eventuali passività future non note discendenti dalle Dichiarazioni & Garanzie venditorie
• Come gestire un rischio identificato in sede di Due Diligence: le soluzioni Contingent Liabilities e gli ambiti di applicazione (Tax, Litigation Buy-out e Environmental M&A Insurance)
• La polizza Good Title a garanzia di difetti nella titolarità degli assets: caratteristiche, costi e processo di sottoscrizione
• Gli strumenti assicurativi nel contesto della liquidazione del Fondo immobiliare per proteggersi da eventuali richieste oltre la scadenza: Fund Wrapper W&I Insurance policy

Carlo Caverni, Private Equity and M&A Practice Leader MARSH

12:15

IL RISCHIO URBANISTICO E I PRODOTTI ASSICURATIVI AD HOC

⦁    Validità Atti di trasferimento di immobili difformi da quelli descritti nel titolo urbanistico
⦁    Cassazione civile, SS.UU., sentenza 22/03/2019 n° 8230
⦁    Assenza e difformità del titolo: regolazione dei rapporti tra le parti
⦁    Strumenti a tutela dell’acquirente di un bene non conforme
⦁    Le risposte del mercato assicurativo

Alberto Saiu, Socio AGIDI; Insurance Director & Board Member US UNDERWRITING SOLUTIONS

12:45

Spazio riservato alle domande del pubblico

13:00

Sintesi e chiusura dei lavori a cura del Coordinatore