Gli affitti brevi hanno trasformato il mercato turistico e abitativo in Italia, influenzando la disponibilità di alloggi e i prezzi immobiliari nelle aree urbane. Lo rirpota lo studio AirMap, vasta analisi realizzata sulla diffusione di Airbnb nelle città italiane tra il 2017 e il 2024, promossa da una rete di sedici università e coordinata dal centro Full – Future Urban Legacy Lab del Politecnico di Torino.
La ricerca utilizza dataset della società AirDNA per analizzare sedici contesti urbani, offrendo una comparazione sistematica tra differenti realtà territoriali. I dati evidenziano una geografia urbana differenziata, suddivisa in quattro cluster principali basati sulla maturità del mercato.
Nelle grandi città d’arte come Roma, Firenze, Milano e Venezia, il mercato è ormai prossimo alla saturazione. A Roma, la crescita delle unità Airbnb si è fermata al 7% nel periodo analizzato, segnale del raggiungimento di un limite fisico del mercato nel centro storico. Al contrario, centri come Napoli, Torino, Palermo e Bologna vivono una fase di espansione aggressiva. Napoli ha raggiunto oltre 16.600 unità attive nel 2024, raddoppiando i volumi del 2017.
Il fenomeno registra ritmi ancora più rapidi nei mercati emergenti. Bari segna l’incremento più alto con un +245% di unità in sette anni, seguita da Genova (+90%) e Catania (+88%). Sul piano economico, Roma si conferma il primo mercato nazionale con ricavi superiori a 1,1 miliardi di euro nel 2024. Seguono Milano con 482 milioni di euro e Firenze con 406 milioni.
Un tratto distintivo dell’evoluzione del settore è la sua professionalizzazione. In città come Venezia, Firenze e Milano, oltre il 30% degli alloggi è gestito dai cosiddetti large host, operatori che controllano più di 10 unità. Questo dato conferma il passaggio da un’attività occasionale a un mercato strutturato e concentrato.
L’obiettivo della mappatura è fornire una base per lo sviluppo di politiche pubbliche e strategie di governance urbana. In merito alla necessità di nuovi interventi normativi, il professor Loris Servillo, coordinatore dello studio, ha dichiarato: “La penetrazione capillare di Airbnb nei vari contesti urbani, la professionalizzazione da parte dei gestori, gli indotti ingenti ma soprattutto gli effetti sul mercato abitativo richiedono una riflessione a tutto tondo su questo fenomeno, e sulla necessità di regolarlo per garantire una residenzialità equilibrata nelle città”. Secondo Servillo, è necessario “pensare in maniera non dogmatica a come governare le dinamiche che impattano così tanto le città e i territori”.
