La stagione delle dichiarazioni dei redditi porta con sé importanti novità per chi affitta immobili per brevi periodi. A partire dal 2024, infatti, entra in vigore la doppia aliquota per la cedolare secca dedicata a queste locazioni. L’aliquota ordinaria è fissata al 26%. Tuttavia, è prevista un’eccezione: l’aliquota ridotta del 21% si applica al primo immobile locato.
A tale proposito l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito. Nella dichiarazione precompilata, i dati dei canoni di locazione sono aggregati per codice Cin (Codice Identificativo Nazionale), basandosi sui dati catastali riportati nelle Certificazioni uniche (Cu) delle locazioni brevi. Il Cin è un nuovo elemento che esordisce con le spese 2024 ed è gestito dal ministero del Turismo per tracciare le attività immobiliari.
Come funziona l’attribuzione automatica nella precompilata:
• Se dalle Cu risulta un solo immobile locato, alla locazione verrà applicata automaticamente l’aliquota del 21%. In questo caso semplice, non è necessario fare scelte.
• Se invece risultano più immobili locati, l’Agenzia delle Entrate proporrà l’applicazione dell’aliquota del 21% sul canone di locazione più elevato, e del 26% sui restanti. L’aliquota più vantaggiosa viaggia in automatico sull’immobile che produce il canone più elevato.
È fondamentale, però, che il contribuente verifichi l’attribuzione proposta. L’Agenzia specifica che “è cura del contribuente confermare la corretta attribuzione dei canoni ed eventualmente modificarli”. Quindi, se l’attribuzione automatica è corretta, non si dovrà fare nulla; in caso contrario, sarà necessario intervenire per modificare la dichiarazione.
Un caso che richiederà frequenti modifiche è quello della comproprietà di un immobile affittato, come spesso accade tra coniugi. Poiché la Cu solitamente indica solo il codice fiscale del soggetto che ha stipulato il contratto di locazione breve (cioè uno solo dei comproprietari), l’intero importo del canone indicato nella Cu viene riportato nella dichiarazione precompilata di questo singolo soggetto. Per ripartire correttamente i redditi,quindi, sarà necessario un intervento di correzione. Ciascun comproprietario dovrà indicare nella propria dichiarazione l’entità della sua quota. Di fatto, in questa situazione, la modifica della dichiarazione è obbligata per tutti i comproprietari.
Le Faq dell’Agenzia chiariscono anche la questione degli immobili sublocati, ovvero quelli riaffittati dall’inquilino principale (quando il contratto lo consente), e non dal proprietario. I canoni derivanti dalle sublocazioni sono considerati redditi diversi, a differenza di quelli percepiti su un immobile di proprietà.
Pertanto, se un contribuente è locatore sia di un immobile di proprietà che di uno non di proprietà (sublocato), dovrà compilare due quadri differenti nel modello 730: il quadro B per gli immobili di proprietà e il quadro D per gli immobili non di proprietà. È importante notare che l’aliquota scontata del 21% potrà essere utilizzata solo per uno di questi immobili. Se l’agevolazione viene applicata per l’immobile sublocato (quadro D), non sarà più disponibile per quello di proprietà (quadro B), e viceversa.
