L’Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi (Aigab) ha tenuto la prima edizione degli Stati Generali degli Affitti Brevi a Milano, con il patrocinio dei ministeri del Turismo e delle Infrastrutture e Trasporti. L’evento, che ha visto la partecipazione del ministro del Turismo Daniela Santanchè, ha presentato i dati della survey sull’andamento del mercato nei primi otto mesi del 2025.
Proprio il ministro è intervenuta in apertura lavori, respingendo l’idea che gli affitti brevi siano in conflitto con l’hotellerie tradizionale, definendo tale approccio un “errore di visione”. “Io non voglio vedervi come foste i due settori contrapposti – ha dichiarato Santanché – ma siete due elementi fondamentali della crescita del turismo”.
Il settore dello short rent a scopo turistico è visto come un’opportunità cruciale, in quanto offre “un’alternativa fondamentale, un’alternativa anche accessibile” per i turisti che desiderano vivere la vacanza in maniera differente. Soprattutto, questa forma di ricettività è considerata un “motore” per la riattivazione delle economie locali, capace di “creare posti di lavoro” e contribuire al turismo sostenibile.
Un punto focale dell’intervento del Ministro Santanché è stato il profilo dei proprietari di questi immobili, smentendo la narrazione che vede il settore dominato dai grandi capitali. Il ministro ha sottolineato che è necessario fare chiarezza sulla reale composizione del mercato: “Io vorrei ricordare a tutti che il 96% dei proprietari italiani che affittano immobili non utilizzate sono famiglie”. Queste famiglie, ha spiegato Santanché, utilizzano gli affitti brevi come un vero e proprio “ammortizzatore sociale per arrivare alla fine del mese”. Gran parte delle case messe a reddito sono immobili ereditati o acquistati “con vari sacrifici”, e l’affitto serve a “integrare il proprio reddito”.
Santanché ha poi rivendicato il ruolo attivo del governo, sostenendo che è stato “per la prima volta un governo che ha avuto il coraggio di affrontare la tematica”, un tema ignorato dalle amministrazioni precedenti. Secondo la sua tesi il governo si è impegnato a contrastare le iniziative normative locali, che spesso utilizzano gli affitti brevi come “un capro espiatorio dei problemi strutturali che affliggono alcune aree di alcune città”.
Il ministro ha concluso ribadendo “la ferma intenzione del Governo di sostenere il settore e le famiglie che ne fanno parte”.
Impatto economico degli affitti brevi e rischio 2025
I dati del Centro Studi Aigab (aggiornati al 31 agosto 2025) evidenziano che il settore ha generato un contributo di 41,7 miliardi di euro al Pil. Questo valore si compone di 8,2 miliardi di euro derivanti da prenotazioni dirette, 32,9 miliardi di indotto e 0,6 miliardi destinati a ristrutturazioni, arredi e manutenzioni.
Tuttavia, il report segnala che, per la prima volta dal 2019, nei primi otto mesi dell’anno non si è registrata una crescita nel volume delle prenotazioni. Nello stesso periodo del 2024, il volume aveva raggiunto i 9 miliardi di euro.
Il presidente Aigab, Marco Celani, ha stimato un rischio di calo di 5 miliardi di euro nel contributo al Pil a fine 2025 rispetto al 2024, nel caso in cui le condizioni economiche internazionali e i trend attuali non si invertano.
Il settore coinvolge circa 30.000 operatori, impiega in modo diretto circa 150.000 persone e riguarda 500.000 famiglie proprietarie.
Dinamiche di mercato e contrazione dell’offerta
Lo scenario immobiliare nazionale conta 35,2 milioni di case, di cui 9,6 milioni sono seconde case inutilizzate. Gli affitti brevi utilizzano una quota limitata di questo patrimonio: soltanto l’1,4% del totale delle abitazioni esistenti in Italia è promosso online con questa finalità, corrispondente a 502mila unità ad agosto 2025.
Nei primi otto mesi del 2025, la survey ha registrato una diminuzione dell’offerta di case promosse online pari a poco meno dell’1% rispetto allo stesso periodo del 2024. La contrazione è più marcata se si considerano i soli mesi estivi, registrando un calo del 7% (502mila case promosse online contro 538mila nell’estate 2024).
Secondo Aigab, la diminuzione dell’offerta è attribuibile a diversi fattori: inflazione e potere d’acquisto, L’8-10% dei proprietari ha tolto l’immobile dal circuito short term per trascorrervi le ferie con la famiglia, non potendosi permettere vacanze altrove. Cui si accompagna l’aumento degli oneri burocratici con l’introduzione del Codice identificativo nazionale (Cin) e l’obbligo di estintori e rilevatori di fumo e gas hanno incrementato adempimenti, tempi e costi per i proprietari.
L’introduzione del Cin a partire da gennaio 2025 ha comunque consentito la mappatura dell’ospitalità italiana. Il numero di alloggi che hanno richiesto e ottenuto un Cin è superiore a quello delle abitazioni mediamente promosse online (516mila contro circa 500mila).
Il profilo dell’immobile in affitto breve
Il dibattito sulla presunta sottrazione di case dal mercato delle locazioni lunghe è stato affrontato tramite l’analisi della provenienza degli immobili destinati agli affitti brevi. La maggioranza degli immobili messi a reddito deriva da eredità (30,4%), dall’essere l’ex prima casa dei proprietari – necessità affitto temporaneo (28,7%). Mentre il 26,1% sono asset sfitti da tempo: 26,1%.
In altre parole solo il 12,6% è stato acquistato per investimento e il 2,2% è stato spostato da un affitto a lungo termine.
Inoltre, il 96% delle case promosse online appartiene a proprietari singoli.
L’impatto della frammentazione normativa
Gli interventi normativi locali, attuati da diverse amministrazioni (tra cui Firenze, Bologna, Roma e Verona), stanno introducendo regolamenti o variazioni ai Piani urbanistici con l’obiettivo di limitare il settore. Questa frammentazione regolatoria sta generando incertezza per proprietari e property manager.
Aigab ha evidenziato che la limitazione dell’offerta ha come effetto l’aumento dei prezzi per i viaggiatori e la penalizzazione del ceto medio italiano, che costituisce la maggioranza degli utilizzatori.
Celani ha sostenuto che il numero di case destinate agli affitti brevi è troppo esiguo per essere considerato la causa di problemi strutturali che affliggono alcune aree urbane. L’Associazione auspica il rispetto delle prerogative nazionali in materia di locazione, chiedendo regole uniformi su tutto il territorio per l’utilizzo delle seconde case come asset per le famiglie.
Da parte dell’industria, Michele Ridolfo, vicepresidente Aigab, ha sottolineato che il settore crea un indotto che coinvolge pulizie, lavanderie, manutentori e negozi di prossimità.
Luca Dondi, ceo di Patrigest, ha ribadito che gli affitti brevi hanno intercettato flussi turistici che altrimenti sarebbero rimasti esclusi dal settore alberghiero.
I trend del 2025, caratterizzati da minore offerta, aumento dei prezzi e minore domanda, influenzeranno negativamente il volume delle prenotazioni e gli investimenti. La necessità di un quadro normativo chiaro e coerente è stata indicata come prioritaria per garantire la sicurezza del diritto e valorizzare le potenzialità economiche del settore.
