Ogni ora in Italia vengono persi 10mila metri quadri di suolo, trasformati in nuove superfici artificiali per edifici, infrastrutture e altri usi urbani secondo il rapporto Snpa. Nel solo 2024 sono stati coperti da nuove superfici artificiali quasi 84 km², il 16% in più rispetto all’anno precedente, mentre il consumo netto ha superato i 78 km², raggiungendo il valore più alto dell’ultimo decennio.
Il fenomeno tocca da vicino proprio i centri urbani: nello stesso anno le città italiane hanno perso ulteriori 3.750 ettari di aree naturali, mentre l’impermeabilizzazione avanza nelle pianure e nelle aree agricole a ridosso dell’edificato.
Di fronte a questi numeri, la questione non riguarda soltanto quanto e dove costruire, ma anche quanto della domanda di nuovi spazi possa essere soddisfatta recuperando ciò che le città possiedono già.
È lo stesso rapporto a indicare la necessità di cambiare approccio, passando dalla logica dell’espansione su aree naturali a quella della rigenerazione, riqualificazione e riutilizzo delle aree costruite esistenti, con priorità per quelle dismesse o degradate.
Trasformare ciò che esiste già
Rigenerare l’esistente non significa soltanto ristrutturare abitazioni datate. Una parte del patrimonio urbano è infatti composta da uffici, negozi, banche, locali e altri immobili che hanno perso la loro funzione originaria e che, laddove le condizioni urbanistiche e tecniche lo consentono, possono essere riconvertiti per rispondere a nuovi bisogni.
È su questo terreno che si inserisce anche l’esperienza di Homingo, società italiana attiva nell’instant buying e nella rigenerazione immobiliare, che acquista immobili esistenti, interviene sulla loro riqualificazione e li riporta sul mercato.
Secondo i dati interni della società, nel 2025 sei delle 41 operazioni realizzate hanno comportato un cambio di destinazione d’uso, circa il 15% del totale. Nel 2026 se ne sono aggiunte altre sette, soprattutto a Torino e Livorno. Tra gli immobili interessati figurano anche ex bar, banche e locali commerciali successivamente trasformati in abitazioni.
Il dato mostra un aspetto meno visibile della rigenerazione urbana: creare nuova offerta abitativa non richiede necessariamente di partire da un edificio residenziale. In alcuni casi significa ridisegnare la funzione di superfici che la città possiede già, adattandole a una domanda che nel tempo è cambiata.
“Non si tratta di contrapporre in assoluto il nuovo all’esistente, ma di cambiare l’ordine delle domande che ci poniamo quando pensiamo alla crescita delle città. Prima di chiedersi dove costruire, dovremmo capire quali immobili hanno perso la propria funzione e possono essere recuperati. Una banca chiusa, un locale commerciale che non trova più mercato o un immobile fermo da anni possono tornare a produrre valore e, quando le condizioni lo permettono, diventare anche nuova offerta abitativa”, spiega Andrea Vendola, ceo e founder di Homingo.
Quasi 11.000 metri quadrati rigenerati in poco più di un anno
A dare una dimensione concreta al potenziale del recupero dell’esistente sono i metri quadrati interessati dagli interventi.
Nel 2025 Homingo ha acquisito e rigenerato complessivamente 6.690 mq: 2.400 mq a Torino, 2.430 mq a Bari e 1.860 mq a Livorno. Nei primi sette mesi del 2026 si sono aggiunti altri 4.277 mq, portando a 10.967 mq il totale delle superfici rigenerate tra gennaio 2025 e luglio 2026.
Un’attività che non nasce però nell’ultimo anno: tra il 2018 e il 2025 Homingo ha realizzato 208 operazioni immobiliari, concentrate soprattutto a Torino, Bari e Livorno, mentre nel 2026 ne sono già state avviate altre 30 tra Torino, Bari, Livorno, Gallarate e Rivoli.
Numeri che aiutano a rendere misurabile un principio più ampio: una parte della nuova offerta abitativa può essere generata intervenendo sul patrimonio già presente nelle città, recuperando superfici esistenti e, in alcuni casi, ripensandone la funzione.
In un Paese in cui il consumo di suolo continua a crescere, il recupero del patrimonio già costruito diventa così uno dei terreni su cui si gioca la capacità delle città di evolvere senza affidare la propria trasformazione esclusivamente alla nuova edificazione.
“Le città hanno già una parte delle risorse di cui hanno bisogno per cambiare: immobili da recuperare, spazi da ripensare e superfici a cui dare una nuova funzione. Lavorare su questo patrimonio significa creare nuova offerta abitativa partendo da ciò che esiste già”, conclude Vendola.
