La Commissione europea si prepara a presentare l’Affordable housing act il prossimo 9 settembre per definire le condizioni che permetteranno a governi, regioni e comuni di limitare le locazioni turistiche. Il provvedimento, descritto nella bozza redatta dal commissario europeo alla Casa, Dan Jørgensen, non imporrà divieti diretti da Bruxelles, ma stabilirà una cornice normativa comune per intervenire nelle zone classificate sotto stress abitativo.
I criteri dello stress abitativo
Secondo la bozza della norma, un’area potrà essere dichiarata in condizioni di stress abitativo qualora soddisfi tre requisiti precisi:
• il prezzo medio delle abitazioni deve essere pari ad almeno otto volte il reddito disponibile mediano dei residenti,
• il rapporto tra prezzi e redditi deve risultare aumentato rispetto a quello rilevato dieci anni prima;
• la situazione locale non deve presentare prospettive di miglioramento nei successivi tre anni.
Nelle zone che rientreranno in questi parametri, le autorità locali potranno adottare misure quali autorizzazioni preventive, tetti quantitativi o territoriali e, nelle situazioni più gravi, il blocco temporaneo di nuove attività. Tali restrizioni non saranno automatiche: l’amministrazione dovrà dimostrare che, nei tre anni precedenti, gli affitti brevi hanno inciso negativamente sulla disponibilità o sul costo delle abitazioni.
La normativa esclude la prima casa, per la quale non si potranno porre limiti all’utilizzo per affitti brevi. Inoltre, le restrizioni applicate all’acquisto o all’uso di immobili non destinati a residenza principale non comporteranno un blocco delle vendite, ma consentiranno di porre vincoli a chi acquista una seconda casa a scopo di investimento.
Le reazioni degli operatori del settore proptech e dei gestori professionali sono state di ferma opposizione.
Marco Celani, amministratore delegato di Italianway e presidente di Aigab (Associazione italiana gestori affitti brevi), ha espresso contrarietà alla proposta.
Secondo Celani, l’iniziativa della Commissione risponde a pressioni politiche locali e manca di fondamento empirico: “Non esiste ancora alcuna certezza scientifica né accertata che dimostri una correlazione positiva diretta tra l’aumento dei prezzi delle case/affitti a lungo termine e la presenza degli affitti brevi”.
I dati distribuiti dall’associazione indicano che in Europa lo stock di case destinate a locazioni brevi costituisce solo l’1,2% del totale. In Italia, tale percentuale è pari all’1,4% (circa 440.000 unità su 35,6 milioni di abitazioni residenziali complessive), a fronte di un patrimonio di 9,6 milioni di case vuote.
La norma comunitaria, inoltre, rischia di produrre effetti distorsivi sul mercato della ricettività. Tra le conseguenze figurano una riduzione dei posti letto nelle case private, un aumento delle tariffe degli hotel dovuto alla contrazione dell’offerta e una minore accessibilità ai viaggi per giovani e famiglie, a vantaggio della grande hôtellerie. L’efficacia di simili misure viene contestata citando i precedenti di Amsterdam, Barcellona e Firenze, definiti tentativi che non hanno risolto il problema dei prezzi e dell’accessibilità.
Per tutelare il mercato italiano, Aigab ha formulato richieste specifiche per emendare la proposta europea:
• elevare il rapporto tra prezzi e redditi da otto a dodici per far scattare lo stato di emergenza;
• verificare preliminarmente il tasso di sfitto reale sul territorio;
• obbligare le autorità locali a dimostrare un impatto “significativo e prevalente” delle locazioni turistiche prima di applicare tetti o blocchi.
La tesi degli operatori del settore è che la soluzione all’accessibilità abitativa non debba passare da divieti all’iniziativa privata, bensì da politiche strutturali. “La soluzione passa da due pilastri fondamentali: consentire di costruire di più per aumentare l’offerta di immobili sul mercato e utilizzare in modo efficiente ed efficace il patrimonio immobiliare pubblico”, conclude Celani.
