incHome Trading, fondata nel 2021 da Marco Galliena, Laila de Berto ed Edoardo Tranchini, opera come instant buyer immobiliare esclusivamente sul mercato di Milano, con un’architettura aziendale snella, definita da un rigoroso controllo di gestione e dalla collaborazione di consulenti senior.
La Milano più dinamica
La società è focalizzata su quartieri specifici della città, dove l’immobiliare garantisce un contesto dinamico, una richiesta crescente e dei valori economici di interesse in termini di resa complessiva.
Le ristrutturazioni effettuate dalla società hanno portato edifici alla classe energetica A, frutto di un sistema che si compone di sezioni definite: la valutazione immobiliare rapida e affidabile con tecnologie avanzate e consulenti certificati, la procedura di acquisto personalizzata e veloce, completabile in meno di 30 giorni e la sicurezza del trasferimento immobiliare con atto notarile e pagamento contestuale.
Gli acquisti immobiliari di incHome includono varie tipologie di proprietà, dagli appartamenti frazionabili ai loft, uffici, laboratori e magazzini dismessi, purché trasformabili in residenze abitative. La riqualificazione di immobili abbandonati contribuisce al miglioramento dei quartieri e alla maggiore sicurezza per i residenti, evitando l’uso di nuovo territorio.
Alcune operazioni rigorosamente milanesi, già completate o in fase di completamento, che rispondono al principio di riqualificazione menzionato: via Bottego 13, via Cosenz 13, via Meucci 83, via Garofalo 26, via Cortina d’Ampezzo 12, via Riva di Trento 11.
Un modello che supera le criticità europee e americane
Il modello incHome è frutto dell’analisi delle criticità del modello di instant buying americano ed europeo e ha portato la società ad un’evoluzione costante nel triennio, confermando la bontà del suo modello di business.
Nel primo anno di attività, incHome Trading ha infatti operato con capitali propri e con l’apporto di risorse economiche conferite da investitori privati, per un totale di 14 mln di euro di acquisti immobiliari.
I risultati conseguiti anche nel 2022, con un totale di 25 mln di euro di acquisti immobiliari, hanno permesso all’azienda di registrare, già nel bilancio 2022, un margine operativo lordo (EBITDA) positivo – pari a 288.670 euro – anticipato di tre anni rispetto al business plan iniziale.
Nel 2023 aumento dei ricavi da vendite del 455%
Nel 2023 incHome Trading ha effettuato 14 acquisizioni immobiliari, investendo 33 milioni di euro. Il frazionamento di circa 7.000 mq in portafoglio ha generato oltre 100 unità abitative, con un ROI medio sui 12 mesi superiore al 20%.
I dati sintetici del’ 23 comprendono 109 immobili acquistati al 31 dicembre 2023, 86 mln di euro investiti al 31 dicembre 2023 e 24.607 mq circa, acquistati al 31 dicembre 2023.
Inoltre, nel 2023 la società ha visto un aumento del valore di magazzino (relativo alle operazioni in corso) del +127.54% al 2022, un cauto aumento dell’utilizzo dei finanziamenti ipotecari, del 27%, che mantiene equilibrato il livello di esposizione della società, una stabilità del patrimonio netto, che aumenterà significativamente entro fine anno per il recente ingresso dei nuovi soci entrati (ad oggi è stato ceduto il 19% di incHome Trading a investitori privati. Il restante 20% verrà prevalentemente destinato a soci istituzionali o corporate).
In merito ai costi, la società ha registrato un contenimento ulteriore del 19% sulle Risorse umane e del 60% sulle provvigioni agli intermediari, a favore di maggiori consulenze tecniche sulle operazioni e investimenti IT. L’aumento dei ricavi da vendite è stato del 455%.
L’obiettivo per il 2024 è quello di arrivare ad impiegare 50 milioni di euro, attraverso l’aumento dei plafond di finanziamenti ipotecari accordati dagli istituti di credito o il reperimento di funding attraverso il supporto di fondi di private debt.
La crescita costante ha avvicinato diversi investitori istituzionali, interessati al modello di business collaudato unito all’elevata redditività proposta.
Modello di business dal cuore finanziario, dove la vera sfida è trovare modelli di finanziamento che seguano il ritmo di utilizzo dell’equity e la rapidità delle operazioni.
Le novità per il triennio 2024-2026
Nel triennio 2024-2026 la società sarà soggetta a revisione obbligatoria, per il valore totale dell’attivo che per due anni consecutivi ha superato i 4 milioni di euro. In virtù di una campagna in corso su fondi di debito, incHome Trading ha richiesto una revisione volontaria per il 2023.
Relativamente alla campagna fondi, con il supporto di banche partner, la società ha individuato 98 fondi di debito (di cui 92 su Milano), con 143 referenti, a cui si propone come miglior partner per soggetti istituzionali interessati ad investire nel mercato immobiliare milanese.
Le operazioni di promozione mirata hanno portato al confronto con fondi interessati alla collaborazione per una richiesta complessiva che al momento raggiunge i 25 milioni di euro.
Parallelamente, la società sta riscontrando i primi risultati della gestione di un progetto riservato che sa rendere il modello incHome scalabile sul mercato.
incHome Trading sta inoltre potenziando i progetti di marketing per rilevare il livello di soddisfazione degli investitori e attivando operazioni di restyling del sito istituzionale.
Commenta Galliena, presidente della società: “La capacità di reperire operazioni profittevoli affiancata da un processo di valutazione/valorizzazione degli immobili estremamente attendibile, rimangono gli elementi centrali del nostro modello di business. Innanzitutto condividiamo dei valori che riguardano la qualità dell’abitare. incHome non è solo un business immobiliare, piuttosto lo strumento per lasciare un segno concreto nella costruzione di un sistema di valorizzazione e conservazione di ciò che già esiste, una seconda possibilità per rendere gli immobili adatti ad ospitare stili di vita moderni e attenti alla sostenibilità”.
“Al fine di consolidare ulteriormente il nostro modello di business per l’anno in corso, ci auguriamo che la nostra attività di costante relazione verso gli ambiti istituzionali attivi ulteriori rapporti con istituti di credito che comprendano appieno il valore del nostro business, arrivando al coinvolgimento dei primi fondi di debito, per i quali la nostra società, ormai all’inizio del secondo triennio di gestione, può rappresentare una fonte di redditività elevata su arco temporale contenuto, oltre che un partner molto esperto e fortemente affidabile” aggiunge de Berto, ceo della società.
