Il CdS annulla le restrizioni di Bologna sugli affitti brevi: vizi procedurali nel Piano urbanistico
Il Consiglio di Stato ha accolto il ricorso di Cleanbnb contro il comune di Bologna, disponendo l’annullamento dell’impianto regolatorio sulle locazioni turistiche. La sentenza n. 10361/2025 sancisce l’illegittimità delle norme che imponevano il cambio di destinazione d’uso e il requisito della superficie minima di 50 metri quadrati nel centro storico.
Il vizio procedurale e la violazione della partecipazione
La Sezione Quinta del Consiglio di Stato ha riformato la precedente sentenza del Tar Emilia-Romagna, rilevando un vizio decisivo nell’iter di approvazione della variante al Piano urbanistico generale (Pug) e del Regolamento edilizio. Secondo i giudici di Palazzo Spada, l’Amministrazione comunale ha introdotto modifiche sostanziali alla disciplina urbanistica solo nella fase finale del procedimento, senza procedere alla necessaria ripubblicazione del piano.
Tale omissione ha violato gli articoli 43 e 46 della Legge regionale n. 24/2017, che impongono trasparenza e partecipazione quando le scelte pianificatorie incidono su interessi economici e sociali rilevanti. Le modifiche contestate non sono state classificate come meri aggiustamenti tecnici, bensì come decisioni capaci di impattare sull’intero segmento di mercato delle locazioni brevi.
Le norme annullate: categoria B3 e alloggio minimo
Il cuore della controversia riguardava due requisiti introdotti dal comune di Bologna:
• La sottocategoria funzionale B3: una nuova classificazione urbanistica per le attività turistiche svolte in unità abitative, che rendeva necessario il mutamento della destinazione d’uso per chi volesse locare a turisti.
• L’alloggio minimo nel centro storico: l’imposizione di una superficie utile non inferiore a 50 metri quadrati per gli alloggi destinati all’uso turistico-ricettivo (B3).
La sentenza ha stabilito che queste innovazioni, applicate in sede di adozione della variante a seguito di osservazioni di privati, avrebbero richiesto una nuova fase di pubblicazione per consentire ai soggetti interessati di presentare ulteriori osservazioni.
Le conseguenze immediate per il mercato immobiliare
In virtù dell’annullamento parziale del Pug, le Segnalazioni certificate di inizio attività (Scia) precedentemente dichiarate inefficaci dal comune risultano ora valide. Le principali ricadute operative includono:
• Ripristino della normativa precedente: è possibile presentare nuove richieste di avvio attività seguendo le regole vigenti prima delle restrizioni annullate.
• Richieste di risarcimento: i soggetti ai quali era stata negata l’autorizzazione sulla base delle norme ora illegittime potranno agire per il risarcimento dei danni subiti.
• Blocco procedurale per il comune: l’amministrazione dovrà avviare un nuovo iter regolatorio, rispettando le garanzie partecipative, processo che richiederà presumibilmente diversi mesi.
Verso un confronto tra amministrazione e gestori
L’Associazione italiana gestori affitti brevi Aigab ha espresso soddisfazione, sottolineando come la sentenza riconosca la legittimità del diritto di proprietà e d’impresa. L’auspicio degli operatori è l’apertura di un tavolo di confronto tecnico per definire regole condivise, evitando decisioni unilaterali che penalizzano un indotto che coinvolge migliaia di famiglie a Bologna.
Il comune di Bologna si trova ora nella necessità di bilanciare le politiche per il diritto all’abitare con i princìpi di correttezza procedurale indicati dalla giustizia amministrativa.
