Il mercato residenziale a Milano è, da molti anni, il più dinamico d’Italia, sia per quanto riguarda le compravendite che le locazioni. A differenza di molte altre città italiane, il mercato immobiliare milanese non ha subito significative riduzioni delle quotazioni, né per le compravendite né per le locazioni, durante l’ultimo ciclo immobiliare, iniziato poco dopo la crisi dei mutui subprime del 2008.
Il costante squilibrio tra domanda e offerta ha mantenuto i prezzi elevati, soprattutto nelle zone centrali e semi centrali, rendendoli difficilmente accessibili per i percettori di reddito medio. Nonostante ciò, non si prevede un calo significativo dei prezzi.
Dati demografici e di mercato
Al 31 dicembre 2023, la popolazione del comune di Milano era di 1.358.420 abitanti, in aumento rispetto ai 1.349.420 dell’anno precedente. Nel 2023, sono stati stipulati circa 64.000 contratti di locazione residenziale, escludendo gli affitti a breve termine o con finalità turistiche.
Secondo un’analisi dell’Ufficio Studi di Locare, a fine dicembre 2023 il canone medio richiesto nell’area del comune di Milano era di 278 euro al metro quadrato per anno, con un aumento del 5,3% rispetto a sei mesi prima, quando la media era di 264 euro al metro quadrato per anno. A fine aprile 2024, il prezzo medio richiesto è cresciuto ulteriormente, sebbene solo dello 0,7%, arrivando a 280 euro al metro quadrato per anno.
Analisi delle zone
L’analisi delle offerte di locazione per zona rivela che:
• Centro città (entro la cerchia delle mura spagnole o cerchia dei Bastioni): il prezzo medio richiesto è di 346 euro al metro quadrato per anno.
• Zona semi centrale (entro la cerchia della 90/91): il prezzo medio richiesto è di 288 euro al metro quadrato per anno.
• Prima periferia e oltre (al di là della circonvallazione esterna): il costo medio dell’affitto è di 240 euro al metro quadrato per anno.
Impatto sul bilancio familiare
Il reddito pro capite medio a Milano è di circa 25.000 euro netti all’anno, distribuiti su 13 mensilità, con una disponibilità totale di spesa di circa 1.970 euro al mese.
Considerando un appartamento di tre locali di 80 metri quadrati, arredato e ben tenuto, il costo annuo dell’affitto è in media di 22.400 euro. Questa cifra rappresenta quasi il 90% del reddito mensile, rendendo l’affitto insostenibile per un singolo lavoratore.
