Il modello del crowdfunding immobiliare gode sicuramente di una buona fama, grazie alla sua natura fintech, alla regolamentazione che ne disciplina il funzionamento, alla facilità di incontro tra i promotori dei progetti e gli investitori. E, non da ultimo, grazie alla due diligence dei progetti da parte dei portali di crowdfunding e alla notevole rapidità di esecuzione rispetto ai tempi del credito bancario.
Le tendenze degli ultimi anni hanno riguardato, in primo luogo, la progressiva diminuzione del ruolo delle start up innovative tra le imprese finanziate, il tasso di successo tendenziale per le campagne equity molto elevato (intorno al 90%) la crescita costante del crowdfunding immobiliare.
Il recentissimo 10° Report italiano sul Crowdinvesting del Politecnico di Milano conferma queste tendenze di fondo, ma in uno scenario di mercato segnato, per la prima volta, da un arretramento nel valore della raccolta e senza che gli estensori dello studio intravedano un recupero all’orizzonte.
In realtà, la lettura del capitolo sulle campagne di crowdfunding nel real estate mostra, invece, l’andamento positivo di un settore che tende a differenziarsi nettamente rispetto all’equity per le altre imprese.
Le piattaforme dedicate sono ormai n. 15, ma anche portali generalisti operano nel Real estate. Dopo l’andamento negativo del primo semestre 2024, si è registrato un ottimo recupero; nel secondo semestre 2024 la raccolta è stata pari a totalizza 35,91 milioni di euro che rappresenta il massimo valore storico. Il primo semestre 2025 si attesta su 27,86 milioni raccolti, che rispetto allo stesso periodo del 2024 rappresenta un eccellente traguardo (+40,9%). Il complesso degli investimenti di crowdfunding immobiliari nel secondo semestre 2024 segna comunque un record superando la soglia psicologica dei 100 milioni di raccolta.
Negli ultimi anni si è registrato un costante aumento del costo del capitale richiesto ai progetti equity; il valore per il 2024 era pari a 14,18% mentre nel primo semestre del 2025 arriva in media al 14,45% annuale. Inoltre, in diverse campagne si offre un rendimento maggiore per gli investimenti più consistenti.
Una certa prudenza inizia anche a caratterizzare l’equity immobiliare che dopo una costante riduzione della durata media attesa dei progetti (circa 21,5 mesi) ha superato nel primo semestre 2025 la media di 28 mesi.
In questo quadro resta il tema di come mai il crowdfunding immobiliare marci controtendenza rispetto al mercato in generale.
La risposta di fondo del Report è che rimangono irrisolte molte domande sull’avvio del crowdfunding in Italia. Queste spaziano da come mai la grande maggioranza delle imprese che raccolgono equity crowdfunding non crescano al motivo che spinge a proporre business plan sistematicamente troppo ottimistici.
Ancora i dubbi riguardano le difficoltà a creare un mercato secondario per gli investimenti in essere e a far decollare i minibond, che dovrebbe offrire rischi più contenuti rispetto all’equity. Ci si interroga ancora su come innestare maggiore fiducia nel segmento del lending, esposto a possibili ritardi e insolvenze.
L’ultima domanda nel Report è quale sia il motivo per il quale il crowdfunding si stia sempre più “immobiliarizzando”. Ma questa, per quanto riguarda il settore del Real estate, è anche la probabile risposta.
Il crowdfunding immobiliare sembra assumere in sé i punti di forza del settore immobiliare e le potenzialità di un meccanismo fintech di agevole utilizzo per i promotori dei progetti e, ancor più per gli investitori. Questi ultimi, del resto, hanno la tendenza a investire più volte in progetti immobiliari a riprova che la formula mantiene una sua specificità e, anche, un suo destino.
di Luigi Donato – Studio Legale Capolino & Donato, Upside Tow
