Negozi verso nuovi usi lungo le strade dello shopping deserte causa Covid 

Un passo alla volta, MyTraffic indica quali sono state le vie dello shopping europeo più colpite dalla pandemia, con via del Corso a Roma seconda solo a Oxford Street a Londra.

I dati sono stati elaborati da Mytraffic e Cushman & Wakefield e hanno dato frutto alla classifica del traffico pedonale nelle più iconiche strade d’Europa. Nonostante il flusso pedonale abbia ripreso a circolare in modo evidente in seguito alle prime riaperture, il contrasto tra il traffico pedonale nella strada principale più popolare in Italia durante il culmine della pandemia e quello di altre città europee è stato significativo.

Spiragli di ripresa si leggono anche dal processo di riconversione in atto, perché di fronte a questa situazione, le strade più conosciute e più turistiche si stanno infatti trasformando.

Fenomeni accelerati dalla crisi stanno prendendo piede: a Bruxelles si stanno allestendo negozi temporanei in locali sfitti, a Madrid si stanno aprendo grandi magazzini ibridi e a Londra si stanno convertendo negozi in uffici. Ovunque, è in corso un processo di riconcentrazione di negozi, che apre la strada a nuovi ingressi sul mercato.

Gli sviluppi urbani stanno diventando più importanti per attrarre i rivenditori. A Madrid questo è già stato realizzato sulla Gran Via, dove i marciapiedi sono stati allargati e le corsie di traffico ampliate. A Roma, Via Del Corso è stata parzialmente pedonalizzata. A Berlino, l’associazione dei proprietari delle strade ha lavorato per tutto il 2020 per aggiungere segnaletica e piantare nuovi spazi verdi. A Parigi, il progetto Réenchanter les Champs-Élysées prevede un’ampia riqualificazione del viale. A Londra, l’arrivo del Cross- Rail potrebbe rivitalizzare i flussi pedonali e aprire la strada a una più ampia riqualificazione urbana.

-66% di flusso mensile da marzo ’20 a marzo ’21 per via del Corso a Roma

Lo studio si concentra sulla strada più nota di alcune capitali europee come Parigi, Londra, Berlino, Roma, Madrid e Bruxelles. Le strade sono classificate in base alla media mensile del loro traffico pedonale da marzo 2020 rispetto a un valore di base prima della crisi, utilizzando i dati di Mytraffic. Gli esperti di Cushman & Wakefield in ogni Paese commentano la reazione del mercato e offrono ulteriori informazioni sui livelli e sulle tendenze dei prezzi e sulle transazioni.

Il flusso medio mensile di Via del Corso è sceso a -66% da marzo 2020 a marzo 2021. Quasi il doppio in confronto al Ku’damm di Berlino, che si è classificato al primo posto per la minor per- dita di traffico pedonale con -35% nello stesso periodo. In confronto ad altre grandi strade di capitali europee, come Champs-Élysées (-44%), Gran Via (-63%) e Rue Neuve (-65%), Via del Corso a Roma è stata la seconda più colpita durante il culmine della pandemia.

Il software di Mytraffic utilizza i dati di geolocalizzazione delle applicazioni mobili, raccolti con il consenso degli utenti. Questi dati sono resi anonimi e aggregati in statistiche. Per stabilire la classifica, Mytraffic ha misurato il traffico pedonale in 10 punti di ciascuna strada, distribuiti uniformemente su entrambi i lati della strada. Il calo del traffico pedonale è la differenza tra la media misurata ogni mese e la media misurata su questi stessi punti a gennaio e febbraio 2020.

I dati sul valore dell’affitto e la sua evoluzione sono forniti da Cushman & Wakefield, sulla base delle transazioni relative alla strada o su stime effettuate in base a transazioni analoghe.

Storicamente sottoutilizzate le high street d’Europa

Per tutto il mese di aprile 2020, le strade principali d’Europa, che erano solite attirare i migliori acquirenti del continente, si sono improvvisamente trovate deserte. Solo il 5% del traffico pedonale abituale sugli Champs-Élysées, il 5% su Oxford Street e il 4% su Via del Corso a Roma. Solo Ku’damn a Berlino è riuscita a mantenere fino al 25% del suo afflusso abituale. Le strade sono state spesso prive di negozi essenziali e dell’afflusso di turisti e nessuna di esse ha più recuperato il livello pre-crisi.

Con i lockdown del governo e le frontiere chiuse, le più importanti strade principali d’Europa, insieme ai negozi che le compongono, sono rimaste storicamente sottoutilizzate per un anno. In risposta, il numero di chiusure di negozi, in particolare nel settore dell’abbigliamento, è aumentato. A Oxford Street e sugli Champs-Elysées, lo spazio commerciale disponibile, ma non necessariamente libero, ammonta al 25% del totale.

Come conseguenza diretta della chiusura dei negozi, i valori degli affitti sono scesi quasi ovunque. Si tratta di una correzione di mercato senza precedenti per un periodo così breve. In alcune strade il decre- mento di valore è già avvenuto, come a Madrid, Roma, Berlino e Bruxelles. A Parigi e Londra, il mercato non ha ancora reagito a causa della mancanza di transazioni.

Buone prospettive per il post Covid

Secondo l’analisi MyTraffic e Cushman & Wakefield,  a medio e lungo termine, le strade principali di prestigio manterranno la loro leadership.

Nonostante il calo del traffico pedonale nel 2020, gli esperti di Cushman & Wakefield attestano infatti l’esistenza di una forte domanda da parte dei rivenditori. A Madrid, Roma, Bruxelles e Berlino, gli affitti di negozi al dettaglio potrebbero tornare alla normalità entro il 2023. Negli Champs-Élysées e a Oxford Street, più dipendenti dal turismo internazionale, la ripresa dipenderà dalla rapidità del ritorno dei clienti internazionali.

Per Hakim Saadaoui, ceo di Mytraffic: “I dati di traffico pedonale, che hanno visto ampie fluttuazioni negli ultimi 18 mesi, stanno diventando un elemento chiave nella valutazione di un bene commerciale, anche per le strade principali. Al di là dei volumi evidenziati in questo studio, la misurazione della componente qualitativa del traffico pedonale (livello di reddito, provenienza…) avrà un ruolo determinante nella ripresa del mercato e nelle future scelte di ubicazione dei rivenditori”.