Ci sono un gruppo di professionisti con oltre vent’anni di esperienza nei settori finanziario e del real estate alle spalle di Elekta, una nuova struttura verticale progettata per identificare, analizzare, valorizzare e commercializzare operazioni immobiliari prima della loro materiale realizzazione. La società, guidata dal direttore generale Mirko Frigerio, introduce sul mercato un modello operativo integrato focalizzato sulla riduzione dei rischi industriali, commerciali e finanziari attraverso la tecnologia proprietaria.
L’iniziativa risponde a una precisa criticità strutturale del mercato residenziale italiano. Nel 2024, a fronte di 719.578 compravendite totali (+1,3%), le vendite di nuove costruzioni hanno registrato una contrazione del 20,4%, fermandosi a circa 46.000 unità. Nelle otto principali città metropolitane, l’offerta di nuovo prodotto è scesa del 5,5% a fronte di un incremento medio dei prezzi del 4,8%. A questo quadro si sommano i tempi di assorbimento, che variano dai 5,6 mesi di Milano ai 7,3 mesi di Venezia. Ogni mese di stazionamento sul mercato comporta per gli sviluppatori costi diretti legati al capitale immobilizzato, agli interessi sul debito e all’erosione dei margini.
Il modello di reverse engineering e l’algoritmo OnBild
Per superare queste inefficienze, Elekta adotta una logica di reverse engineering: il processo non parte dal progetto edilizio, ma dall’analisi della domanda reale e della capacità di assorbimento del mercato. Solo dopo aver verificato la sostenibilità economica viene definita la struttura finanziaria dell’operazione.
L’architettura operativa si articola su cinque pilastri fondamentali:
• analisi predittiva: attraverso il software proprietario OnBild, capace di elaborare oltre 3.500 operazioni al mese, la società incrocia dati immobiliari, socioeconomici, demografici, territoriali, infrastrutturali e ambientali. Il sistema analizza dati aggregati e anonimi sui cercatori di casa (budget, tipologie, orizzonte temporale) integrandosi con gli strumenti di market intelligence di Immobiliare.it Insights;
• due diligence integrata: audit preventivo coordinato sotto i profili tecnico, legale, fiscale, societario e finanziario, finalizzato a misurare l’impatto delle criticità su costi e tempi prima dell’impegno di capitale;
• strutturazione finanziaria: configurazione del capital stack ottimale attraverso equity, debito bancario, club deal, crowdfunding e veicoli di cartolarizzazione immobiliare ai sensi dell’articolo 7.2 della legge 130/99. Per queste attività, Elekta si avvale dello studio legale La Scala per l’M&A e la contrattualistica, ed è in fase di sigla di accordi con un istituto bancario italiano e due società di consulenza internazionali;
• Experience Room: spazio tecnologico brevettato per la presentazione dei progetti.
• prevendite controllate: attivazione della domanda mediante presentazioni selettive, open house e campagne digitali per testare la risposta del mercato e trasformare la vendita in una fase governata fin dall’origine.
Realtà immersiva in scala 1:1 e architettura digitale
Il cuore tecnologico della commercializzazione è la Experience Room, una sala immersiva flagship di circa 150 metri quadrati brevettata da Elekta. Lo spazio consente di mostrare in scala 1:1 sia interventi immobiliari in fase di fundraising per investitori istituzionali, sia complessi residenziali per clienti finali.
La fruizione avviene secondo due modalità complementari:
• visione immersiva a 360°: sfrutta proiezioni audiovisive su pareti e pavimento per esplorare l’immobile e il contesto urbano circostante senza l’ausilio di dispositivi indossabili;
• esperienza con visore: dedicata alla personalizzazione degli ambienti, consente agli acquirenti di muoversi virtualmente nella futura abitazione e di modificare in tempo reale materiali, finiture e arredi;
L’architettura informatica del sistema integra tre componenti: i visori, un configuratore desktop e un backend centrale gestibile via browser per l’aggiornamento dei dati, dei cataloghi materiali e dei modelli tridimensionali. L’infrastruttura sfrutta punti di riferimento spaziali per garantire la stabilità dei modelli 3D durante la navigazione. L’integrazione con una materioteca fisica e digitale permette di eliminare la necessità di realizzare appartamenti campione fisici.
Validazione sul campo e pipeline di investimento
L’efficacia del modello di prevendita controllata è stata testata su operazioni pilota in Lombardia, sia su asset derivanti da crediti deteriorati (NPL) sia su interventi a mercato libero:
• Provincia di Varese: un cantiere bloccato da circa dieci anni e proveniente da una procedura fallimentare Npl (25 unità abitative) è stato interamente commercializzato in 8 mesi, contro un benchmark locale di circa 12 mesi.
• Romano di Lombardia (Bergamo): presso la Residenza Althea, il 45% degli appartamenti è stato venduto con un avanzamento dei lavori pari ad appena il 20%, riducendo i tempi di assorbimento da 36 a circa 23 mesi.
• Treviglio (Bergamo): presso la Residenza Botticelli, il 52% delle abitazioni (12 su 23 unità) è stato collocato con i lavori completati al 40%, registrando una contrazione dei tempi di assorbimento del 25% (da 12 a 9 mesi).
In termini di pipeline, Elekta sta strutturando diverse linee di intervento, tra cui Actarus II (progetto di rigenerazione urbana diffusa a Milano basato sulla cartolarizzazione di portafogli residenziali da frazionare e riqualificare), i veicoli dedicati alle località lacustri Garda Lake e Lake Como, e la linea Short Rent Luxury per la gestione di immobili di pregio in Toscana e Puglia tramite formule di hospitality premium e pricing dinamico.
Come spiegato il direttore generale, affiancato nel management dal creatore dell’algoritmo OnBild Giuseppe Frigerio e dall’imprenditore Antonio Nespolino (ideatore dell’intuizione originaria della Experience Room): “Spesso un Npl immobiliare nasce da business plan errati, dati incompleti o da una lettura non corretta del mercato. Elekta nasce per prevenire queste criticità, costruendo prodotti misurabili, sostenibili e finanziariamente solidi già in fase di sviluppo”.
