A Genova il risultato del primo semestre 2026 di 4.882 compravendite immobiliari fa seguito alle quasi 9.300 registrate nel 2025, un volume di scambi molto vicino ai record di inizio anni 2000, in particolare nel 2002 quando furono compravendute oltre 10 mila abitazioni.
Il dato emerge dal Rexer real estate market monitor di Rexer.
Oltre ai processi di riqualificazione urbana che stanno interessando la città, l’elemento che forse più di tutti sta favorendo il mercato può essere individuato nei prezzi ancora relativamente contenuti, soprattutto in confronto alle altre grandi città italiane. Nonostante un apprezzamento stimabile intorno al 20% registrato negli ultimi 4 anni, infatti, i prezzi delle abitazioni restano mediamente inferiori ai 2.000 €/mq
L’analisi per prezzo medio della città richiede un necessario approfondimento in quanto le varie zone hanno avuto diverse evoluzioni, frutto di caratteristiche e target di domanda differenti. Se nell’arco di un decennio i prezzi medi della città sono sostanzialmente ritornati ai valori di partenza, il centro storico ha invece registrato un apprezzamento prossimo al 30%, con prezzi al mq passati da circa 2.000 a 2.600 euro/mq.
Le zone più care restano tuttavia quelle della fascia costiera di Levante: Albaro, Sturla, Quarto, Quinto, Nervi, Sant’Ilario. Qui i prezzi medi di riferimento sono stabilmente superiori ai 3.000 euro/mq e l’apprezzamento nell’ultimo decennio è stimabile nell’ordine del 10-15%, più contenuto rispetto alle zone del centro anche a fronte di prezzi al mq di partenza già più selettivi. Le zone dell’entroterra di ponente (circa -20%) e della Valpolcevera (circa -15%) sono quelle che hanno performato peggio.
Vincenzo Orlando, Responsabile commerciale area nord di Rexer, commenta: “Le tipologie più richieste a Genova sono bilocali e trilocali, di metratura fra i 60 e gli 80mq, dotati di spazi esterni e possibilmente con interventi di ristrutturazione contenuti, adatti sia a giovani e coppie sia agli investitori interessati agli affitti turistici o residenziali. Infatti, il grande aumento delle presenze turistiche a Genova ha trainato la crescita dell’area centrale. Molti immobili di grande metratura, non utilizzati da anni e non attrattivi per il mercato immobiliare, sono diventati interessanti per investitori che li hanno acquistati e convertiti in strutture ricettive.”
Sulla dinamica dei prezzi di Genova hanno inciso sicuramente anche le caratteristiche del patrimonio abitativo della città: oltre il 90% delle abitazioni è stato costruito prima degli anni 70 e in termini energetici ciò si traduce in un’offerta di abitazioni che nell’85% dei casi ricade nelle classi F-G, con solo circa il 3% in classe A o B.
Monica Regazzi, cfo di Rexer, aggiunge: “Come ha evidenziato il recente studio di Rexer sulle case green, la classe energetica di una casa è realmente un elemento capace di incidere sul suo valore e soprattutto sulla sua capacità di conservare valore nel lungo periodo. Anche a Genova Rexer ha riscontrato che negli ultimi anni la domanda si è orientata sempre più verso immobili ristrutturati, efficienti e ben collegati ai servizi. Purtroppo, però, l’offerta della città in linea con queste caratteristiche è molto limitata, con la maggior parte delle abitazioni sul mercato che necessitano di interventi di ammodernamento e in classe energetica F-G. Considerando la conformazione fisica della città e le limitate possibilità di espansione territoriale, la riqualificazione del patrimonio abitativo esistente rappresenta, oltre che una sfida, un fattore determinante per continuare a sostenere la dinamicità del mercato genovese”.
Un’ulteriore conferma di un mercato immobiliare decisamente basato sullo stock esistente viene dal dato della percentuale di nuove costruzioni compravendute: 1,6% nel 2025 e 1,8% nel 1H 2026, rispetto a circa il 6-7% medio nelle altre principali città.
Infine, a Genova il price-to-income, ovvero il rapporto tra prezzo medio di un’abitazione e reddito medio di un abitante della città (è un indicatore che misura l’accessibilità degli immobili) è particolarmente basso e si attesta sotto i 4 anni di stipendio necessari ad acquistare un’abitazione, ben al di sotto di grandi città come Milano, Roma e Firenze, ma anche di Bergamo, Padova e Bari.
A livello nazionale compravendite +2,1% nel primo semestre
Nei primi sei mesi dell’anno il mercato residenziale nazionale conferma il suo andamento positivo, con circa 381.000 compravendite, in crescita del 2,1% rispetto al 2025.
Sebbene il quadro complessivo appaia ancora favorevole, le tensioni internazionali, l’aumento dei prezzi delle materie prime e soprattutto il rialzo dei tassi della Bce stanno avendo delle prime ripercussioni: mentre nel primo trimestre dell’anno il confronto con il 2025 evidenziava una crescita del 4,4%, il secondo trimestre rileva un lieve rallentamento, con un volume di compravendite sostanzialmente pari a quello dell’anno passato.
Concentrandoci sulle grandi città italiane, quasi tutte mostrano una variazione positiva delle compravendite nel primo semestre 2026, unica eccezione Firenze (-5,8%). Le migliori performance sono registrate da Genova (+5,6%), Napoli (+4,7%) e Torino (4,5%). In positivo anche Milano (+3,3%) e Roma (2,6%) grazie soprattutto ai numeri dei primi tre mesi dell’anno, mentre nel secondo trimestre il volume di compravendite è stato in linea con quello del 2025.
Anche i prezzi immobiliari sono in aumento un po’ ovunque, Milano si conferma la città con i valori più elevati, con prezzi medi nelle zone centrali pari a circa 9.300 euro al metro quadrato, livelli comparabili con quelli delle principali metropoli europee.
