La trasformazione urbana e le reti di connessione battono la tradizione per velocità di mercato, mentre i segmenti d’élite soffrono per eccesso di aspettative e continui ribassi.
I Navigli hanno l’indice di vendibilità più basso di Milano: 1,8 su 10. Il centro storico di Roma è il quartiere della capitale con più variazioni di prezzo, +183% rispetto alla zona più stabile. A Napoli il 12% degli attici richiede cinque o più ribassi prima di trovare un compratore — a Milano la stessa quota è dell’1,9%, sei volte meno. A Torino ci vogliono in media 131 giorni online perché una casa esca dal mercato: quasi cinque volte il dato milanese.
Sono i primi numeri che emergono dal N°1 di Homepanda Horizon, il nuovo osservatorio sul mercato immobiliare italiano pubblicato dal gruppo Homepanda. Il primo numero analizza 243.266 annunci immobiliari pubblicati nelle quattro principali metropoli italiane nel periodo compreso tra il 1° aprile 2025 e il 31 marzo 2026.
Una lettura del mercato che parte non dai prezzi al metro quadro, ma dai comportamenti reali di chi vende e di chi compra una casa: quando il venditore decide di ribassare, quanto resiste prima di farlo, in quali quartieri il prezzo iniziale è una promessa e in quali è solo un invito alla trattativa.
A differenza dei tradizionali osservatori di settore, focalizzati principalmente su prezzi, quotazioni e compravendite, Homepanda Horizon nasce per analizzare una dimensione del mercato immobiliare finora poco esplorata: la vendibilità reale degli immobili. Attraverso l’elaborazione dei dati operativi del Gruppo, l’osservatorio misura quanto tempo un immobile rimane sul mercato, come evolve il prezzo durante la commercializzazione, quali fattori incidono sulla probabilità di vendita e come si comportano venditori e acquirenti lungo l’intero percorso di commercializzazione. L’analisi si basa su due indicatori proprietari sviluppati da Homepanda: l‘Indice di Vendibilità Homepanda (IVH) e il Termometro dei Ribassi.
Il primo report di Homepanda Horizon analizza quindi il mercato residenziale di Milano, Roma, Napoli e Torino, mettendo a confronto le dinamiche di vendita delle quattro principali metropoli italiane attraverso dati relativi ai tempi di permanenza online, alle variazioni di prezzo e ai fattori che incidono sulla probabilità di concludere una compravendita.
“Per anni il mercato immobiliare è stato raccontato soprattutto attraverso prezzi e volumi di compravendita. Con Homepanda Horizon vogliamo aggiungere una prospettiva diversa: capire cosa succede realmente tra la pubblicazione di un annuncio e la vendita dell’immobile. Misurare la vendibilità reale significa osservare il mercato mentre si muove, trasformando i dati in informazioni utili per professionisti, operatori e consumatori”, dichiara Alessandro Alberta, ceo & founder di Homepanda.
Tre paradossi del mattone italiano nel 2026
Il primo numero racconta Milano, Roma, Napoli e Torino attraverso tre paradossi che ribaltano altrettante credenze comuni del mercato residenziale italiano.
- Il primo paradosso — La fine del prestigio garantito. Per cinquant’anni il marketing immobiliare italiano si è fondato su un’equazione lineare: prestigio del quartiere uguale garanzia di liquidità. I dati di Homepanda Horizon rivelano il contrario. I sei nomi-icona della geografia milanese — Navigli, Quadronno-Palestro-Guastalla, Solari-Washington, Arco della Pace-Sempione, Garibaldi-Porta Nuova, Centro Storico — occupano tutti la metà bassa della classifica di vendibilità. Lo stesso pattern si conferma a Roma (il Centro Storico è fra le ultime sei posizioni della Capitale), a Napoli (Posillipo registra +140% di variazioni di prezzo) e a Torino (San Salvario, Crocetta e il Centro figurano tra le zone più lente).
- Il secondo paradosso — La casa dei sogni è la casa dei ribassi. L’attico, prodotto di copertina del marketing di fascia alta, è in realtà la tipologia più difficile da prezzare correttamente e da chiudere in tempi rapidi. Il pattern si conferma in tutte e quattro le metropoli, con il caso più estremo a Napoli, dove solo il 51% degli attici non subisce variazioni di prezzo (contro l’81% di Milano) e il 12% richiede cinque o più ribassi prima di vendere.
- Il terzo paradosso — A Milano l’84% degli annunci vende al primo prezzo. La rete delle agenzie fa la differenza. L’84% degli annunci immobiliari milanesi non subisce un solo ribasso di prezzo durante la sua permanenza online: è il record italiano del ‘first-time-right’. Il prezzo iniziale è quello che chiude la trattativa. A Roma e Napoli il dato scende al 76%, a Torino al 74%. La differenza è il riflesso della qualità della rete delle agenzie immobiliari italiane: dove la consulenza professionale guida il venditore, il prezzo è giusto al primo colpo. Quando questa guida manca, anche a Milano il prezzo iniziale scivola fuori bersaglio — gli annunci di privati richiedono cinque o più ribassi nel 58% in più dei casi rispetto a quelli seguiti da un professionista. C’è un’unica eccezione italiana: a Torino il privato è più stabile dell’agenzia. Ma il contesto cambia tutto: Torino è il mercato più lento d’Italia con 131 giorni medi di permanenza online, e in un mercato rigido la stabilità del prezzo iniziale dilata i tempi di vendita.
Una mappa che cambia: l’infrastruttura batte il prestigio
Sovrapponendo le quattro mappe della vendibilità reale emerge una chiara tendenza nazionale: la zona più vendibile non è mai un quartiere storicamente “di prestigio”, ma un’area oggetto di recente e profonda trasformazione urbana o infrastrutturale. Ponte Lambro-Santa Giulia a Milano (servita dalla nuova M4) è la zona più rapida d’Italia con appena 19 giorni medi online. Lingotto-Nizza Millefonti a Torino trascina la città grazie alla riqualificazione post-Olimpiadi. Mezzocammino-Spinaceto a Roma esprime il miglior indice di vendibilità della Capitale, mentre Materdei-Museo a Napoli si attesta come la zona più veloce della città con 65 giorni medi.
“Il mercato immobiliare italiano ha già osservatori autorevoli che leggono prezzi, transazioni e andamenti del settore. Quello che mancava era uno sguardo specifico sul comportamento di chi vende e di chi compra — dentro il funnel della trattativa. Homepanda Horizon nasce per portare questo punto di vista nel dibattito immobiliare italiano, con un approccio metodologico rigoroso e una scala di dataset paragonabile a quella dei grandi report di mercato.” — Maria Laura Tresoldi, direttore generale di Relab Italia.
“I dati di questo primo Osservatorio raccontano un mercato molto diverso da quello che spesso immaginiamo. In tutte le principali città italiane vediamo emergere lo stesso fenomeno: il prestigio non è più una garanzia di liquidità e le aree che registrano le migliori performance sono spesso quelle interessate da trasformazioni urbane e infrastrutturali. È un segnale importante perché dimostra che il valore immobiliare non è qualcosa di statico, ma il risultato di dinamiche economiche, sociali e territoriali in continua evoluzione” — commenta Alberta.
Il report di Homepanda Horizon sarà pubblicato con cadenza periodica e approfondirà, numero dopo numero, i principali trend del mercato immobiliare italiano attraverso un approccio basato sull’analisi dei dati e sull’osservazione delle dinamiche del mercato.
Il primo numero del report completo è disponibile all’indirizzo https://www.homepanda.it/
