Wikicasa, fondata da Pietro Pellizzari nel 2016 e oggi composta da un team di oltre 50 professionisti, è un’azienda proptech con sede a Milano e Genova specializzata nel raccogliere, processare e distribuire informazioni immobiliari online con l’obiettivo di rendere il processo di compravendita e locazione sempre più smart, affidabile, veloce e trasparente. Facendo leva sullo sviluppo tecnologico e un approccio data driven, l’azienda agisce da provider di annunci immobiliari, sistemi di valutazione automatizzata e insight sul mercato immobiliare per tutti i player del settore, dai professionisti agli utenti finali. Wikicasa, con il suo Market Report, lo strumento di valutazione immobiliare più utilizzato dai professionisti del Real Estate italiano, è uno dei principali provider di servizi digitali.
Nel 2019, l’azienda ha acquisito e rilanciato Commerciali.it, portale verticale dedicato agli immobili per l’impresa, e negli ultimi anni si è dedicata all’integrazione dell’intelligenza artificiale nei propri servizi, inserendola nel proprio sistema di valutazione. Nel 2024, Wikicasa ha acquisito Dokicasa, società specializzata nello sviluppo di tecnologie per snellire e digitalizzare la burocrazia immobiliare. Inoltre, recentemente ha inaugurato il progetto Auction, dedicato al mercato delle aste e del recupero del credito e, ad oggi, sono oltre 18.000 i professionisti che hanno scelto i servizi di Wikicasa per il loro business. Questo ha permesso alla piattaforma di crescere fino a raggiungere i 13 milioni di utenti unici ogni anno, grazie agli oltre 700.000 annunci in pubblicazione. Una crescita stabile e costante che ha portato l’azienda a rientrare per due anni consecutivi (nel triennio 2018-2021 e nel triennio 2019-2022) nella lista delle 500 imprese italiane per crescita di fatturato, stilata dal Il Sole 24 Ore in collaborazione con Statista. Nell’ultima edizione, pubblicata a fine 2023, Wikicasa si è posizionata al 357° posto con un tasso di crescita pari al 32,5%.
A parlare di come la società sta reagendo alle grandi sfide del settore, con uno sguardo rivolto al funzionamento delle dinamiche internazionali e alle proposte innovative e tecnologiche, è oggi con Re2bit Pietro Pellizzari, founder e CEO di Wikicasa.
Domanda: Quali sono le principali sfide e opportunità del mercato dei portali immobiliari in questo momento storico? Si va verso il consolidamento e l’internazionalizzazione?
Risposta: Il mercato italiano ha vissuto un graduale processo di consolidamento che ha visto nascere e al contempo sparire diversi portali immobiliari. Soltanto in pochi sono riusciti a resistere sul mercato e poi crescere. Fino a circa una decina di anni fa, c’erano infatti molti più portali a spartirsi il traffico online. Gradualmente, molti di questi sono stati acquisiti e inglobati dai principali player oppure usciti di scena. Rispetto a dieci anni fa, il mercato è oggi composto da meno soggetti, più grandi e strutturati. In questo contesto, Wikicasa, che oggi è il terzo player sul mercato nazionale, ha rilevato prima Commerciali.it e Casaclick e, più recentemente, Affitto.it.
Il fenomeno di consolidamento è avvenuto in tutto il pianeta, spostando la sfida sul piano continentale e internazionale. I nostri competitor sono già presenti in diversi paesi europei con posizioni di leadership a partire da Immobiliare.it, che è presente anche in Croazia, Slovenia, Grecia e Lussemburgo, per passare a Idealista che, prima di entrare nel mercato italiano, era già leader nella penisola iberica, quindi Spagna e Portogallo. Oggi, dopo l’acquisizione di Casa.it e il recente passaggio di mano tra fondi Eqt e Cinven per 2,9 miliardi di euro, credo si aprirà un’ulteriore fase di consolidamento sul piano continentale.
L’Europa meridionale, a differenza dei paesi anglosassoni e del resto del continente, pur avendo un florido e ricco mercato immobiliare, non ha ancora visto la maturazione dei portali immobiliari. E questo è il motivo per il quale diversi player internazionali leader in altre nazioni e continenti si stanno affacciando nell’area in vista di promettenti opportunità di crescita. In un contesto simile, l’Italia rappresenta una nazione importante da un punto di vista geografico e strategico per determinare chi sarà il portale leader nel sud dell’Europa e non soltanto. Le ragioni dietro il consolidamento vanno ricercate nella strategia di alzare i prezzi, oggi ancora bassi, per allinearli rispetto ai paesi europei più avanzati (ndr Germania, Francia e Regno Unito). Non è un caso che CoStar, il più grande portale immobiliare per capitalizzazione al mondo, abbia dichiarato l’interesse a investire in Europa, acquistando poi OnTheMarket, terzo operatore in UK. Questa acquisizione, al pari di quella di Adevinta ad opera di Permira e Blackstone, mostra come i grandi operatori e investitori anche da oltreoceano guardino con interesse al vecchio continente come terreno fertile per le strategie d’investimento e consolidamento, aprendo a diversi scenari che potrebbero stravolgere il panorama così come lo conosciamo oggi, modificando profondamente le gerarchie nazione per nazione.
D: Esiste l’ipotesi che le agenzie immobiliari possano essere sostituite dai portali come è avvenuto per le agenzie di viaggi?
R: Se nel mercato legato a turismo, viaggi, hotel e aerei c’è stato un repentino cambio di modello da agenzie di viaggio tradizionali ad agenzie di viaggio online come Booking e Airbnb, nell’immobiliare una simile trasformazione non è ancora avvenuta e difficilmente potrà verificarsi. Quello che sta avvenendo nel nostro settore è un processo molto più lento perché il turismo è globale, mentre il mercato immobiliare è locale. Le modalità di prenotazione di un volo o di un hotel sono le medesime in tutto il mondo. Se parliamo invece delle modalità di acquisto di un immobile, queste cambiano da paese a paese, da regione a regione, da città a città. Cambiano le regole, le leggi, i prezzi e gli intermediari coinvolti.
L’immobile, a differenza di una vacanza o di un viaggio, non si potrà comprare online nel prossimo futuro. In altre parole, non stiamo andando incontro a un fenomeno di sostituzione quanto invece di integrazione: le agenzie immobiliari saranno sempre più integrate con i portali immobiliari e la logica cliente-fornitore virerà verso approcci di partnership. Negli Stati Uniti, ma non solo, sono ampiamente adottati modelli di commission sharing, dove è il portale stesso a decidere con quali agenzie lavorare sulla base del servizio offerto alla clientela. I portali non sostituiranno in alcun modo il lavoro degli agenti ma lo renderanno più produttivo, efficace, rapido e trasparente agli occhi della clientela, che sempre di più vede nel portale il punto di riferimento per un’esigenza immobiliare, che sia la vendita, l’affitto, la consultazione di prezzi o la semplice curiosità. Al di là di tutto, queste attività non potranno mai prescindere dal fattore umano, dalle competenze e dall’esperienza dei professionisti. Ciò che è certo è che il mercato andrà incontro a modelli phygital sempre più integrati.
D: Come si sono evoluti negli anni i portali immobiliari?
R: Senza alcun dubbio, i portali nati come trasposizione digitale di volantini/riviste cartacee che colmavano le nostre cassette postali e che ancora oggi troviamo, in forma ridotta, sul territorio, si sono evoluti nel tempo. Da vetrina statica sono diventati una vetrina dinamica che sempre di più interagisce con il cliente, fino all’invio di notifiche sul cellulare una volta che l’immobile giusto è disponibile sul mercato. Oggi i portali sono il principale punto di riferimento per chi cerca un immobile, al punto da rivelarsi una preziosa miniera di dati per tutta la filiera. I cosiddetti Big Data hanno un ruolo chiave nel mercato. Nonostante questo, i portali monetizzano soltanto in piccola parte questa importante risorsa. Il 90% dei ricavi arriva dagli abbonamenti delle agenzie immobiliari, ma sempre di più gli operatori della filiera, dai costruttori alle banche fino agli advisor e ai valutatori, si stanno appoggiando ai portali per ottenere informazioni da integrare nei loro processi decisionali.
Il processo di acquisto o locazione di un immobile comporta una serie di numerose e complesse decisioni, dalla richiesta di un mutuo fino alla scelta dell’arredamento. Il primo passaggio, che traina tutti gli altri, rimane però sempre quello della ricerca attraverso il portale. Questo è il motivo principale per cui i portali, in quanto punto di riferimento tra domanda e offerta, sono una vetrina e una fucina di informazioni insostituibile per tutti i settori che ruotano intorno all’immobiliare, dalla mediazione creditizia fino alla ristrutturazione. Per citare alcuni esempi, basta pensare a un costruttore che, per il suo cantiere, si affida ai dati raccolti attraverso i portali per scoprire le tipologie di immobili più richieste per ottimizzare la fase di progettazione. O ancora, a una banca che ha la necessità di monitorare il valore del collaterale immobiliare legato ai mutui, o a una società che si occupa di ristrutturazioni che cerca visibilità su alcune sezioni del portale per mettere in evidenza i propri servizi. Avere a disposizione un osservatorio privilegiato in grado di raccogliere informazioni sulla domanda e sull’offerta di mercato ha reso i portali i principali sviluppatori di servizi specifici e applicativi realizzati su misura per i professionisti del mercato, supportando questi ultimi nei passaggi strategici del proprio business. La combinazione di dati e tecnologie moderne – Machine Learning e Intelligenza Artificiale su tutti – offerta dai portali rende possibile la realizzazione di strumenti di analisi e valutazione immobiliare (AVM), ormai sempre più importanti per aiutare il professionista a definire in modo rapido e affidabile il valore di un immobile.
D: Come si posiziona Wikicasa nei confronti degli agenti immobiliari italiani?
R: Fin dalla sua nascita, Wikicasa è un portale contraddistinto da un approccio “agent friendly”, esattamente come diversi altri player nel mondo tra cui Realtor.com, Homes.com, OnTheMarket, Funda e Bienici. Gli agenti immobiliari sono stati i primi a credere e investire nel progetto per far crescere un portale che li supportasse nel processo di digitalizzazione richiesto dal mercato, proiettandoli da una logica di inserzionisti a protagonisti della rivoluzione digitale. Wikicasa può contare su partnernship con tutti i principali gruppi immobiliari italiani, da Tecnocasa a Gabetti, passando per Re/Max, Tempocasa, Grimaldi, Professionecasa, Vendocasa e molti altri ancora. Questo garantisce dati di alta qualità costantemente aggiornati, spesso in anteprima rispetto ad altri portali immobiliari. Una forte relazione con gli agenti ha permesso di fondere le competenze immobiliari con la tecnologia e i dati raccolti dal portale, sviluppando servizi sempre più performanti per gli agenti stessi ma anche e soprattutto a beneficio dell’utente che si aspetta risposte sempre più rapide, precise e puntuali da parte degli operatori.
D: Riassumendo quanto detto, quali sono le sfide che i portali immobiliari, italiani e non, dovranno sostenere in futuro?
R: Le sfide che i portali immobiliari si troveranno ad affrontare possono essere brevemente riassunte in: consolidamento e internazionalizzazione, integrazione – orizzontale e verticale – ed evoluzione tecnologica, caratteristica che ha sempre contraddistinto i portali all’interno del settore. Per quanto riguarda il consolidamento e l’internazionalizzazione, come detto in precedenza, la strada è già segnata. Sempre meno player nazionali in luogo di player internazionali sempre più grandi. Allo stesso modo, c’è la necessità di costruire una relazione sempre più integrata con tutti i professionisti del settore, creando un’esperienza più fluida, a metà tra il fisico e il digitale. Per questo motivo, negli ultimi anni, i portali hanno fatto enormi passi in avanti sullo sviluppo di servizi in grado di supportare i professionisti nel loro business. Wikicasa oggi offre ai professionisti immobiliari non solo una vetrina online per i propri annunci, ma sviluppa soluzioni su misura per ogni attività strategica legata al processo di compravendita, dalla generazione dell’incarico fino all’iter burocratico per concludere la transazione. Il portale poi oggi viene visto dall’utente come punto d’ingresso nel mercato e quindi anche come hub per servizi accessori e complementari quali mutui, utilities, ristrutturazioni e altri ancora, servizi che devono essere sempre più integrati nel processo di ricerca.
D: Innovazione, tecnologia e intelligenza artificiale. È questa la direzione principale da seguire per un cambiamento significativo in termini di esperienza?
R: Con l’affacciarsi sul mercato di nuove tecnologie come intelligenza artificiale e realtà virtuale, i portali evolveranno verso un servizio sempre più esperienziale e immersivo. L’intelligenza artificiale, con la sua possibilità di realizzare output unici, fornirà un’esperienza di ricerca sempre migliore. La sua combinazione con la realtà virtuale potrebbe portarci verso quello che è il futuro dei portali immobiliari. La mia idea di portale del futuro è un metaverso virtuale, replica fedele di quello reale per consentire all’utente non solo di vedere l’immobile in 3D – come accade oggi con i già apprezzati e indispensabili strumenti di virtual tour – ma anche di poter godere della vista panoramica da un terrazzo oppure osservare il quartiere in cui si andrà a vivere, senza doversi recare fisicamente in un luogo. CoStar ha recentemente acquisito Matterport, una delle più famose società che si occupano di realtà virtuale per il mercato immobiliare, così come negli anni investimenti simili sono stati fatti anche sul mercato italiano con l’ottica di integrare nei portali un’esperienza che porti l’utente da una visione 2D ad una in 3D. Anche Wikicasa si muove in questo scenario. Naturalmente, tutto questo sarebbe impensabile senza i professionisti del settore, uniche figure in grado di alimentare e gestire il sistema. Per questo motivo mi immagino una sempre più forte integrazione tra portali e agenti. La relazione tra portali e agenti è infatti l’unica condizione indispensabile per l’evoluzione del settore, dal momento che i portali senza dati e informazioni forniti dai professionisti sono scatole vuote prive di significato, e allo stesso tempo gli agenti esclusi dai portali sono destinati a sparire da un mercato che è sempre più digitale e digitalizzato.
