Negli ultimi anni, il glamping (glamorous camping) ha superato la dimensione di nicchia per affermarsi come un vero e proprio segmento strutturato dell’hospitality internazionale. Non si tratta semplicemente di un’evoluzione del campeggio tradizionale, ma di un riposizionamento dell’offerta turistica verso un modello che combina contatto con la natura, comfort di livello alberghiero e forte componente esperienziale.
Questo segmento è stato analizzati dal centro studi Rina Prime nello studio “Glamping: da fenomeno emergente ad asset class”, che nasce dall’analisi congiunta di due fenomeni apparentemente distinti ma profondamente complementari: da un lato la crescita strutturale del turismo esperienziale e sostenibile, dall’altro la presenza di un ampio stock di terreni in asta caratterizzati da bassa liquidità e difficoltà di valorizzazione.
“Il glamping rappresenta oggi una delle poche asset class in grado di coniugare trend strutturali della domanda con un profilo rischio-rendimento particolarmente interessante” dichiara Massimiliano Miceli, responsabile del centro studi di Rina Prime. “L’elemento distintivo emerso dallo studio è la possibilità di trasformare un’inefficienza del mercato, quella dei terreni in asta, in una leva strategica di creazione di valore. In questo senso, non parliamo solo di sviluppo turistico, ma di una vera e propria tesi di investimento basata su accesso a basso costo, scalabilità e costruzione di piattaforme. Il potenziale dell’Italia è significativo, ma il salto di scala richiederà un’evoluzione del mercato verso modelli più strutturati e la capacità di attrarre capitali istituzionali”.
Da trend turistico a asset class immobiliare
Secondo l’analisi “Grand view research – Glamping market size & trends, 2025” il mercato globale del glamping ha raggiunto nel 2025 un valore di circa 3,79 miliardi di dollari e si prevede che supererà i 7,8 miliardi entro il 2033, con un tasso di crescita annuo vicino al 9,5%. L’Europa rappresenta circa il 35% del mercato, mentre l’Italia, pur mostrando una domanda in forte espansione, si colloca ancora in una fase intermedia di sviluppo.
Nei mercati più maturi, come Francia, Regno Unito e Stati Uniti, il glamping ha già completato una transizione significativa: da prodotto turistico a prodotto finanziario, con modelli industrializzati, operatori multi-location e benchmark economici consolidati.
Dal punto di vista economico-finanziario, il glamping presenta caratteristiche distintive rispetto ai modelli alberghieri tradizionali. La struttura dei costi è caratterizzata da una minore intensità di capitale immobiliare, con investimenti per unità compresi tra 15.000 e 40.000 euro e progetti sviluppabili in modo modulare. Questo consente una maggiore flessibilità nello sviluppo, la riduzione del rischio finanziario e la possibilità di una espansione progressiva.
I principali indicatori operativi e finanziari evidenziano un posizionamento ottimale: occupazione media intorno al 60%, Adr (Average daily rate, tariffa media giornaliera) compreso tra 150 e 200 euro, margini Ebitda tra il 35% e il 40%, Irr (Internal rate of return o Tasso interno di rendimento) tra il 12% e il 15% e tempi di ritorno dell’investimento in 5 e 6.
Questi dati collocano il glamping tra le asset class leisure più performanti, con un interessante equilibrio tra rendimento e rischio.
Il glamping, oltre ai benefici economici, genera impatti positivi sociali e territoriali, soprattutto in aree marginali o poco sviluppate. Si distingue per un approccio non invasivo e sostenibile, che valorizza il territorio senza comprometterne l’equilibrio ambientale. Nei mercati più maturi, ha dimostrato di attivare economie locali, creando occupazione e filiere legate a servizi, turismo ed esperienze. In Europa contribuisce alla rivitalizzazione di aree rurali, mentre in Italia si inserisce nella crescita del turismo outdoor.
In sintesi, il glamping è uno strumento efficace di rigenerazione territoriale, capace di contrastare lo spopolamento e generare sviluppo sostenibile, in linea con le priorità europee.
Il mercato dei terreni in asta: un’inefficienza strutturale
Parallelamente, lo studio evidenzia come il mercato italiano dei terreni in asta rappresenti oggi una delle principali inefficienze del sistema immobiliare.
Secondo i dati del centro studi di Rina Prime, nel 2025 si contano oltre 9.900 lotti per un valore complessivo di circa 1,65 miliardi di euro. Tuttavia, il tasso di aggiudicazione si ferma intorno al 32% e i tempi medi di vendita raggiungono i 7,7 anni.
“Rispetto ad altre categorie immobiliari, i terreni presentano maggiore incertezza d’uso, minore liquidità e difficoltà di posizionamento sul mercato. Questa situazione, se da un lato evidenzia una criticità, dall’altro rappresenta una significativa opportunità per investitori in grado di adottare modelli di valorizzazione alternativi”, specifica Miceli.
L’integrazione tra domanda turistica e asset sottoutilizzati
Il punto centrale dello studio è l’analisi di compatibilità tra terreni in asta e sviluppo di strutture glamping. I risultati indicano che circa il 37% dei lotti presenta caratteristiche potenzialmente idonee, suddivisibili in:
- asset già compatibili, utilizzabili tramite strategie di conversione rapida
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terreni naturali o agricoli, adatti a progetti greenfield
Questa doppia strategia consente di costruire portafogli bilanciati, combinando rapidità di messa a reddito e maggiore potenziale di valorizzazione nel medio-lungo periodo.
Un elemento particolarmente rilevante è il costo di ingresso: mentre i terreni già compatibili presentano prezzi medi intorno ai 229.000 euro, quelli con potenziale di trasformazione si attestano su circa 21.000 euro, aprendo la strada a strategie scalabili e multi-lotto.
Secondo l’analisi il vero salto evolutivo del settore non risiede nel singolo progetto, ma nella costruzione di piattaforme integrate, ovvero un modello ottimale che prevede uno sviluppo multi-location (3–5 siti o più), la standardizzazione operativa, una gestione centralizzata e la costruzione di un brand riconoscibile.
In questo scenario, il valore tende a spostarsi dal singolo asset immobiliare alla capacità di creare e gestire reti scalabili, in linea con quanto già avviene nei mercati internazionali più avanzati.
Oltre alla dimensione finanziaria, il glamping intercetta dinamiche profonde della domanda turistica contemporanea: ricerca di autenticità, sostenibilità, turismo lento e valorizzazione del paesaggio. L’adozione di questo modello può generare benefici concreti:
- per gli investitori: accesso a una nuova asset class, diversificazione e rendimenti competitivi
- per i proprietari di terreni: trasformazione di asset improduttivi in fonti di reddito
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per i territori: riattivazione economica, sviluppo sostenibile e valorizzazione delle aree marginali. A tali benefici si affiancano impatti sociali rilevanti, legati alla creazione di occupazione locale, alla valorizzazione delle filiere territoriali e alla rigenerazione diffusa di contesti marginali
In Italia un potenziale ancora da strutturare
“L’Italia presenta condizioni uniche: forte attrattività turistica internazionale, ampia disponibilità di patrimonio naturale e significativa presenza di terreni sottoutilizzati. Tuttavia, il mercato del glamping risulta ancora frammentato e caratterizzato da complessità normative e autorizzative. Il pieno sviluppo del settore dipenderà dalla capacità di semplificare i processi di permitting, attrarre capitali istituzionali, sviluppare operatori strutturati e modelli replicabili. La convergenza tra crescita del turismo esperienziale, maturazione del glamping e inefficienza del mercato dei terreni definisce una nuova opportunità strategica per il Real Estate italiano. In questo contesto, i terreni in asta possono trasformarsi da elemento di criticità a leva concreta di sviluppo economico e territoriale, contribuendo a ridisegnare il futuro dell’ospitalità outdoor in Italia”, conclude Miceli.
