Mutuo vs affitto: per gli under 36 comprare casa può costare il 35% in meno 

Mutuo batte affitto, almeno sulla carta. Il basso livello dei tassi di interesse unito alla garanzia statale prevista dal decreto-legge Sostegni bis (n. 73/2021, art. 64) in vigore dal 24 giugno sembra fungere da volano al mercato dei finanziamenti ipotecari per i giovani di età inferiore ai 36 anni.

La rata mensile di un mutuo acceso per coprire dall’80% al 95% del finanziamento per l’acquisto di una abitazione a Milano, Roma o Napoli, presenta infatti un valore inferiore rispetto al corrispettivo costo medio di locazione dello stesso immobile.

La simulazione è stata realizzata dall’Ufficio studi di Telemutuo S.p.a, società di FcGroup, che ha preso in considerazione i finanziamenti di durata compresa tra i 25 e i 30 anni che rappresentano quasi il 70% dei mutui richiesti dai giovani al di sotto dei 36 anni. In questa fascia, nelle città di Milano, Roma e Napoli, il costo della rata di un mutuo presenta un valore inferiore anche del 35% rispetto al canone di locazione dello stesso immobile.

A Milano spicca il bilocale

A Milano la tipologia di immobile più richiesta dalla fascia di acquirenti al di sotto dei 36 anni è rappresentata dal bilocale-trilocale. Considerando un costo di acquisto medio di € 300.000 e un valore medio di locazione pari a 1.150€/mese per la stessa abitazione, ne deriva che:

Mutuo a copertura del 95% del prezzo di acquisto e durata di 25 anni

Valore finanziato:       € 285.000

Anticipo:                     € 15.000

Ai tassi attuali e considerando le migliori offerte commerciali proposte dalle banche, questo mutuo avrà una rata di € 1.147 €/mese in linea con il costo del canone di locazione.

Mutuo a copertura del 95% del prezzo di acquisto e durata di 30 anni

Valore finanziato:       € 285.000

Anticipo:                     € 15.000

In 30 anni la rata scende a 1.004,24€/mese con un risparmio mensile di circa 150 euro sul costo dell’affitto.

La convenienza del mutuo è ancora più evidente nel caso di un finanziamento a copertura dell’80% del prezzo di acquisto.

Mutuo a copertura dell’80% del prezzo di acquisto

Valore finanziato:                   € 240.000

Anticipo:                                 € 60.000

Rata mutuo a 25 anni: rata 932 €/mese

Rata mutuo a 30 anni: rata 815 €/mese

Entrambe le opzioni presentano un risparmio considerevole rispetto al canone di affitto compreso tra -18% e -29%.

A Roma la proiezione del costo supera Milano

A Roma il medesimo appartamento presenta un costo lievemente superiore rispetto a Milano e pari a € 320.000. Lo stesso immobile, preso in locazione, avrà un canone di circa 1.350€/mese.

Anche in questo caso le 4 proiezioni di mutuo, considerando il budget mensile familiare, evidenziano la convenienza ad acquistare.

Richiedendo un mutuo a copertura del 95% del prezzo di acquisto, dovendo quindi anticipare solamente € 16.000, si possono considerare le seguenti due opzioni:

Mutuo a copertura del 95% del prezzo di acquisto e durata di 25 anni

Valore finanziato:       € 304.000

Anticipo:                     € 16.000

Ai tassi attuali e considerando le migliori offerte commerciali proposte dalle banche, questo mutuo avrà una rata di 1.223 €/mese con un risparmio di 130 euro circa al mese rispetto al costo del canone di locazione.

Mutuo a copertura del 95% del prezzo di acquisto e durata di 30 anni

Valore finanziato:       € 304.000

Anticipo:                     € 16.000

In 30 anni la rata scende a 1.071,19 €/mese portando così il risparmio mensile poco al di sotto dei € 300 rispetto al costo dell’affitto.

Se si dispone, invece, di una liquidità maggiore, si può sviluppare un prodotto a copertura dell’80% del prezzo di acquisto dovendo fornire un anticipo di € 64.000. Nel caso dunque di un mutuo per € 256.000 in 25 anni la rata si attesta a € 994,04 e in 30 anni di € 868,84 con un risparmio compreso tra il 26% e il 35% rispetto al canone di locazione.

Più conveniente la proiezione di prezzi a Napoli

Individuando un ipotetico immobile con le medesime caratteristiche nella città di Napoli, il costo di acquisto ipotizzato scende a € 275.000. Lo stesso immobile presenta invece un canone medio di locazione mensile pari a circa € 1.050.

Considerando un mutuo pari al 95% del prezzo di acquisto, ovvero € 261.250 (con un anticipo di € 13.500) in 25 anni abbiamo una rata di € 1.050,98, che scende a € 920,55 nell’ipotesi di durata pari a 30 anni.

Per un mutuo all’80% del valore dell’immobile acquistato (ovvero in questo caso € 220.000) con un anticipo di € 55.000), la rata del mutuo scende a € 855 in 25 anni e € 747 euro in 30 anni con un risparmio compreso tra il 18% e il 28% rispetto al canone di locazione.

“Mai come oggi risulta conveniente per un giovane acquistare casa piuttosto che andare in affitto – ha spiegato Angelo Spiezia, amministratore delegato di Telemutuo – Non solo, infatti, i tassi di interesse si attestano su livelli vicini ai minimi storici ma la garanzia dello Stato prevista dalla normativa che entrerà in vigore il 24 giugno permette di accendere un mutuo, a certe condizioni, anche a soggetti con contratti di lavoro non del tutto stabilizzati. Questa concomitanza di fattori rende sempre meno conveniente affittare una abitazione con un’ottica di lunga durata. L’acquisto, rispetto all’affitto, permette infatti di capitalizzare le rate creando un effetto portafoglio che consente ai giovani di andare a costruirsi un patrimonio immobiliare a un costo addirittura inferiore a quello che avrebbero per prendere in locazione la stessa abitazione che oggi possono acquistare”.

“Se si valuta l’investimento nel lungo periodo, il fattore vincente dell’acquisto di una abitazione rispetto alla locazione è l’effetto capitalizzazione delle rate del mutuo – ha aggiuntoSpiezia – A Milano, per esempio, se si decide di affittare un immobile per 25 anni (ipotetica durata del mutuo) si spenderanno circa 345.000 euro senza considerare gli aumenti dovuti all’inflazione. Optando invece per l’acquisto, anche con un mutuo al 95%, si andranno a pagare rate di mutuo per un totale di 344.100 euro. Di quest’ultimo importo, tuttavia, va considerato che solamente 58.000 euro circa sono di interessi passivi che oltretutto sono detraibili, per gli acquisti prima casa, dalla dichiarazione dei redditi in ragione del 19% con un tetto massimo di 4.000 euro. Tutto questo, senza considerare gli ulteriori vantaggi fiscali previsti per i richiedenti un mutuo con meno di 36 anni e un Isee non superiore a 40.000 euro. La legge prevede, infatti, l’esenzione dal versamento dell’imposta sostitutiva e ipotecaria sul mutuo e l’azzeramento delle imposte di registro dell’atto di compravendita”.